路線価 (2023) 東京都江東区辰巳1-1-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区辰巳１丁目１番１３
価格時点	2023 年
駅名	辰巳駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8億4,600万 円 (1618 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 172万9,038 円 1平米 52万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8億4,600万 円 (1618 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 172万9,038 円／坪 1平米 52万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江東区及び周辺区におけるマンション開発適地である。主たる需要者はマンションデベロッパーや不動産業者等が考えられる。辰巳エリアは近年、事業所・物流施設からマンションへの建替えが増え、豊洲・東雲地区同様にマンション開発が進む。マンション需要は堅調であり、マンション適地は供給が少ないことからマンション適地の物件取得競争は継続している。市場での需要の中心となる価格帯は立地条件や規模等により異なり一様には把握し難い。 (2) 同一需給圏は江東区及びその隣接区におけるマンション開発素地が存する圏域である。需要者の中心は分譲マンション開発業者、機関投資家等である。湾岸部のマンションは依然として人気が高く、開発素地の供給は少ないのに対し取得意欲は旺盛、エンドユーザーへの販売価格は安定している。市場の中心価格帯は規模により多種多様であるが、標準地程度の規模の土地で７億円～１０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はマンション用地として規範性の高い事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。一方、開発法による価格はマンション分譲を想定し、デベロッパーの投資採算性に着目して求めた理論的な価格である。対象不動産の主な市場参加者は分譲マンション業者であることから、開発法による価格を重視し、比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の傾向を反映した実証的な価格であるが、本件では規範性の高い事例の収集、補修正が困難な面も残り各事例から得た価格に開差が生じている。開発法による価格は適切に各種想定が行われ、市場動向、需要者の行動を反映した価格が得られた。主な需要者はマンション開発業者であり投資採算性に着目して取引を行うことから、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	辰巳駅北方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	489.4 坪 (1618 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層共同住宅の中に倉庫等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区辰巳１丁目１番１３
標準地の範囲
東	100 m
西	90 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	30 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動要因はなく、当面の間現状を維持するものと思料される。 (2)マンション、倉庫等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持して推移すると予測する。共同住宅用地への需要は堅調で、地価は当面は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 174万2,262 円 1平米 52万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 188万7,726 円 1平米 57万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 174万2,262円 1平米 52万7,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 188万7,726円 1平米 57万1,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済活動の正常化に伴い景気回復が期待されるが、先行きは不透明である。優良物件に対する不動産投資需要は底堅く推移している。 (2)江東区の人口は増加傾向、住宅着工戸数は総じて横ばい、土地取引件数は直近１年で増加。住宅需要は堅調で、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)臨海部のマンション適地である。マンション開発業者の取得意欲は旺盛である。 (2)マンション素地の需要は堅調だが特に湾岸エリアで品薄感が強い。区内にて新築分譲マンション建設は進むが、資材価格上昇等により供給は減少。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区辰巳１丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,557 円／平米 170万1,125 円／坪
推定価格 平米 坪	55万2,361 円／平米 182万6,105 円／坪
標準価格 平米 坪	51万5,743 円／平米 170万5,046 円／坪
査定価格 平米 坪	51万6,000 円／平米 170万5,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	380 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区辰巳１丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万1,474 円／平米 175万7,053 円／坪
推定価格 平米 坪	56万6,906 円／平米 187万4,191 円／坪
標準価格 平米 坪	55万6,336 円／平米 183万9,247 円／坪
査定価格 平米 坪	55万6,000 円／平米 183万8,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区辰巳１丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万8,753 円／平米 154万9,697 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,128 円／平米 149万8,041 円／坪
標準価格 平米 坪	50万3,476 円／平米 166万4,492 円／坪
査定価格 平米 坪	50万3,000 円／平米 166万2,918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	322 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	8.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区辰巳１丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万2,963 円／平米 239万116 円／坪
推定価格 平米 坪	77万6,462 円／平米 256万6,983 円／坪
標準価格 平米 坪	70万6,517 円／平米 233万5,745 円／坪
査定価格 平米 坪	70万7,000 円／平米 233万7,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5109 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江東区辰巳１丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万7,229 円／平米 237万1,159 円／坪
推定価格 平米 坪	69万9,469 円／平米 231万2,445 円／坪
標準価格 平米 坪	58万954 円／平米 192万634 円／坪
査定価格 平米 坪	58万1,000 円／平米 192万786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情