路線価 (2023) 東京都江東区亀戸4-33-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区亀戸４丁目３３番１３
価格時点	2023 年
駅名	亀戸駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,200万 円 (68 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 155万3,820 円 1平米 47万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	3,200万 円 (68 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 155万3,820 円／坪 1平米 47万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江東区東部のＪＲ「亀戸」駅及び都営地下鉄線各駅を最寄駅とする住宅地域が中心。都心への交通利便性から、一次取得者の需要は高く、総額との関係から小規模なものが多い。需要者は、都心への通勤を目的とするエンドユ一ザー及び転売目的の不動産業者である。土地価格は、総額との関係で高値で取引されているものもあるが、需要の中心は新築戸建住宅の総額で概ね５千万円程度である。 (2) 同一需給圏は江東区北部及び墨田区南部の混在住宅地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心で、纏まった土地はマンション開発業者である。居住性の整った地域であることや低金利等から需要は堅調であるが、やや供給不足である。新型コロナの影響も薄れているが、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。中心となる取引は比較的小規模な画地となることが多く、土地で３千万円台、新築戸建で５千万円台が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、最寄駅からはやや離れた住宅地域である。比準価格は、江東区東部に位置する代替競争関係が成立する類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、居住用の賃貸需要が高い地域に存することを踏まえた収益性を反映した価格が得られたが、規模が小さいため需要は減退する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、市場の需給動向も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主たる需要者はエンドユーザー又は投資用共同住宅建築目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格形成は自用目的での取引が主導し、収益性の土地価格に与える影響度は相対的に小さい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀戸駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	20.6 坪 (68 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	作業所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、中小規模作業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２種特別工業地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区亀戸４丁目３３番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	80 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中低層共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	9 m
面積	70 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	２種特別工業地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅と作業所付住宅等が建ち並ぶ住宅地域。地域要因について特段の変動はない。今後も現状を維持しつつ推移していくものと思料する。地価水準は、今後の景気動向により不透明である。 (2)近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 168万9,366 円 1平米 51万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 169万9,284 円 1平米 51万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 168万9,366円 1平米 51万1,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 151万842円 1平米 45万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 169万9,284円 1平米 51万4,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 151万842円 1平米 45万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土地需要は底堅いものがある。ウィズコロナの下、景気は持ち直しつつあるが、物価上昇、世界情勢等が不動産市場に影響を与えることが懸念される。 (2)区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は資源高等の下押し圧力を受けつつも、新型コロナの影響が和らぎ徐々に持ち直している。
地域要因
(1)最寄駅からやや離れた住宅のほか作業所等も見られる住宅地域。墨田区との区境に近い。 (2)亀戸駅徒歩圏の、多様な用途が混在する江東区北部の典型的な住宅地域で、市場特性に大きな変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸４丁目３３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万2,591 円／平米 146万3,206 円／坪
推定価格 平米 坪	45万4,984 円／平米 150万4,177 円／坪
標準価格 平米 坪	46万4,269 円／平米 153万4,873 円／坪
査定価格 平米 坪	47万4,000 円／平米 156万7,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸４丁目３３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万5,227 円／平米 200万880 円／坪
推定価格 平米 坪	60万4,040 円／平米 199万6,956 円／坪
標準価格 平米 坪	52万2,978 円／平米 172万8,965 円／坪
査定価格 平米 坪	53万3,000 円／平米 176万2,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸４丁目３３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	51万9,287 円／平米 171万6,763 円／坪
推定価格 平米 坪	52万4,378 円／平米 173万3,594 円／坪
標準価格 平米 坪	50万4,210 円／平米 166万6,918 円／坪
査定価格 平米 坪	51万4,000 円／平米 169万9,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	260 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸４丁目３３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万5,273 円／平米 143万9,013 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,990 円／平米 150万891 円／坪
標準価格 平米 坪	53万4,735 円／平米 176万7,834 円／坪
査定価格 平米 坪	54万5,000 円／平米 180万1,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情