路線価 (2023) 東京都江東区有明3-15-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区有明３丁目１５番１外
価格時点	2023 年
駅名	国際展示場駅 から 830m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (126956 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (126956 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万8,658 円／坪 1平米 29万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東京港湾部の流通業務地域を主体に、近接する内陸部の工業地域を含んで広域的に形成される。需要者は都心部への接近性や港湾施設・空港・高速道路等の交通利便を重視する物流大手、準大手の関連企業が中心となる。特に東京港湾部では土地の供給が限定的で稀少性を有し、さらに当標準地のように大規模地となれば総額が高額となるので需要者も限定的となる。このように湾岸部等の工業地市場に関しては、一般市場とその様相が大きく異なっている。 (2) 同一需給圏は、首都圏臨海部に位置する倉庫・物流施設が建ち並ぶ地域であり、近県を含み広範囲に及ぶ。需要者の中心は上場不動産会社や物流業者並びに物流ＲＥＩＴの投資法人である。コロナ禍において、東京都区部の倉庫業等物流施設の需要は高まり、大規模マルチ倉庫の建設が可能な大規模用地への選好性が強い。取引価格には幅が見られ、価格の把握は困難であるが、都心近郊の大型物件ほど市場性が増す傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近年は物流施設等を投資対象とする傾向が拡大しており、収益性を重視して価格設定を行い、市場参入する投資家等も見られるが、当標準地は実質的には自己使用目的の倉庫・事業所であること、及び当標準地（土地）より得られる収益目的で市場に参入する投資家等は少ないものと考える。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、大規模な物流施設が建ち並ぶ地域である。比準価格は、代替性を有する大田区及び江東区内の事例より求められているが、画地規模が異なることによる市場性が反映し得たかはやや不明である。収益価格は、投資物件としての需要も堅調であり、標準的な賃料を想定し求めたが、想定した建物により賃料水準は異なる。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	国際展示場駅南東方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	38401.7 坪 (126956 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模倉庫が建ち並ぶ臨海副都心近接の工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区有明３丁目１５番１外
標準地の範囲
東	400 m
西	150 m
南	670 m
北	380 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	400 m
奥行き	300 m
面積	120000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海工業地域としてその地域要因自体に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。 (2)大規模倉庫が建ち並ぶ地域である。地域要因に特段の変化は認められないため、現状を維持しつつ推移するものと思料する。地価水準は、流通業務施設の需要増加により上昇傾向がしばらくは続くものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 103万8,084 円 1平米 31万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 103万8,084円 1平米 31万4,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 95万2,128円 1平米 28万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 95万2,128円 1平米 28万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)臨海部、内陸部を問わず、物流施設等に適した工業地の需要は引続き堅調だが、国内外の経済情勢が不安定であり、今後の市場動向には留意を要する。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響もあり通販事業を中心に物流需要は高く、自己使用のほか投資用不動産としての需要は安定的である。
地域要因
(1)当地域の物流用地は大規模で取得者が自己使用の大企業等と限定的。市場が中小の工業地と異なるが、当地域の地価も継続して小幅で上昇している。 (2)都心への利便性から物流施設としての需要は高く、臨海部での流通業務施設用地の取引は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区有明３丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万1,824 円／平米 172万5,150 円／坪
推定価格 平米 坪	55万4,177 円／平米 183万2,109 円／坪
標準価格 平米 坪	40万996 円／平米 132万5,693 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区有明３丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万4,947 円／平米 193万3,835 円／坪
推定価格 平米 坪	59万7,231 円／平米 197万4,446 円／坪
標準価格 平米 坪	39万8,154 円／平米 131万6,297 円／坪
査定価格 平米 坪	39万8,000 円／平米 131万5,788 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都江東区有明３丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,687 円／平米 105万3,579 円／坪
推定価格 平米 坪	32万543 円／平米 105万9,715 円／坪
標準価格 平米 坪	29万9,853 円／平米 99万1,314 円／坪
査定価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都江東区有明３丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,335 円／平米 91万6,870 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,430 円／平米 90万7,266 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,721 円／平米 80万5,742 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情