路線価 (2023) 東京都江東区辰巳3-10-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区辰巳３丁目１０番１
価格時点	2023 年
駅名	辰巳駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (9939 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 210万2,616 円 1平米 63万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (9939 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 210万2,616 円／坪 1平米 63万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、江東区のうち、工業系の地域と把握した。主な需要者は、流通業者、倉庫会社、不動産投資会社等である。近時の物流需要の増加を背景に、高速交通網等に関する利便性や画地条件・街路条件等が十分に整った物流施設用地については、旺盛な需要が認められ、昨年に於いてもＥコマースの加速等により需要は引き続き堅調である。立地条件や規模の大小により、取引価格のバラツキが大きいため、中心となる価格は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、江東区及び周辺区の物流施設が存する地域、または、建設可能な立地を備えた地域。主たる需要者は、倉庫業及び流通業の法人事業者のほか、これらに賃貸する目的で収益物件の獲得を企図する不動産投資会社である。需給動向は、Ｅコマース市場の拡大により堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、立地や規模等により幅広く形成される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用又は賃貸用の物流施設としての利用が中心である。比準価格は、工場・物流施設用地の取引事例を採用し、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。収益価格は、倉庫として賃貸する場合の収益性を反映している。需要者の多くは収益性や将来の資産価値等を重視する傾向にあることから、複合的な要素を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似地域に存する代替競争関係にある規範性の高い取引事例を収集して試算されており、実証的で市場実態を反映した価格である。一方、収益獲得を目的とした需要も見られるが、試算過程に想定項目が含まれることから収益価格の相対的な規範性はやや劣る。したがって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	辰巳駅南方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	3006.4 坪 (9939 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、配送センターが建ち並ぶ流通業務地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区辰巳３丁目１０番１
標準地の範囲
東	110 m
西	150 m
南	0 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	大規模倉庫地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	100 m
面積	10000 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (2)倉庫、配送センター等が建ち並ぶ臨海部の流通業務地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 223万8,162 円 1平米 67万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 224万8,080 円 1平米 68万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 223万8,162円 1平米 67万7,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 205万9,638円 1平米 62万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 224万8,080円 1平米 68万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 205万9,638円 1平米 62万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化が進む中で、景気は回復基調にある。ただし、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要がある。 (2)新型コロナ、金融市場及び物価動向について先行き不透明感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)Ｅコマースが引き続き堅調であるため、大型物流施設の需要が強く、交通アクセスに優れた物流適地では、地価の上昇が継続している。 (2)物流施設等が多く建ち並ぶ臨海工業地域であり、地域要因の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区辰巳３丁目１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万8,434 円／平米 230万9,023 円／坪
推定価格 平米 坪	72万1,482 円／平米 238万5,219 円／坪
標準価格 平米 坪	67万6,178 円／平米 223万5,444 円／坪
査定価格 平米 坪	67万6,000 円／平米 223万4,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	29.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区辰巳３丁目１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,408 円／平米 160万1,453 円／坪
推定価格 平米 坪	51万1,050 円／平米 168万9,531 円／坪
標準価格 平米 坪	63万5,634 円／平米 210万1,406 円／坪
査定価格 平米 坪	63万6,000 円／平米 210万2,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区辰巳３丁目１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万4,947 円／平米 193万3,835 円／坪
推定価格 平米 坪	59万6,646 円／平米 197万2,512 円／坪
標準価格 平米 坪	72万4,965 円／平米 239万6,734 円／坪
査定価格 平米 坪	72万5,000 円／平米 239万6,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区辰巳３丁目１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	99万3,918 円／平米 328万5,893 円／坪
推定価格 平米 坪	95万1,451 円／平米 314万5,497 円／坪
標準価格 平米 坪	73万4,144 円／平米 242万7,080 円／坪
査定価格 平米 坪	73万4,000 円／平米 242万6,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	北西
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	臨海副都心有明北
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区辰巳３丁目１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万1,824 円／平米 172万5,150 円／坪
推定価格 平米 坪	55万7,308 円／平米 184万2,460 円／坪
標準価格 平米 坪	65万6,429 円／平米 217万154 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情