路線価 (2023) 東京都品川区東品川4-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区東品川４丁目１３番
価格時点	2023 年
駅名	青物横丁駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 211万5,840 円
1平米当たり	1平米 64万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	15億 円 (1655 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 300万1,848 円 1平米 90万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	15億 円 (1655 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 300万1,848 円／坪 1平米 90万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に品川区とその隣接区でマンション開発が可能な住宅地域である。需要者の中心は、マンション分譲を目的とする大手開発業者、賃貸マンションの保有や転売を行う投資法人である。金融政策に変化の兆しは見られるが、依然として金利は低水準であり、マンション需要は強い。一方で利便性に優れる都心の優良マンション用地の供給は極めて限定的である。市場の中心価格帯は、土地価格で１０億円から２０億円程度である。 (2) 同一需給圏は、主に品川区及び隣接区内の大規模マンション開発が可能な住宅地域。主な需要者は、マンション分譲を目的とする大手開発業者や不動産投資法人が想定される。需要の中心となる価格帯は、１７００㎡程度の土地で１㎡当たり９０万円～１１０万円程度。交通利便性の高い都心好立地のマンション需要は旺盛であり、ディベロッパーの用地取得需要も活発である。特に投資採算性の高い大規模画地にこの傾向は顕著であり、地価は上昇基調で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似性が高い事例を採用した比準価格は取引市場の実勢を反映している。開発法による価格は、不動産開発業者の事業採算性に基づいている。対象標準地の需要者は、マンション用地として取得する大手不動産開発業者等と判断されるため、共に説得力の高い比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) マンション開発素地又はマンション適地に係る事例を多く採用して得られた本件比準価格は、昨今の取引動向を反映した規範性の高い価格である。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性に基づく理論的な価格であり、開発業者が開発素地を取得する際に重視する価格である。従って、本件では市場での価格形成過程に倣い、開発法による価格を重視し、比準価格を関連付け、周辺標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青物横丁駅東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	500.6 坪 (1655 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンション等が建ち並ぶ混在住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区東品川４丁目１３番
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	７．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現在はマンションと事業所等が混在しているが、中高層のマンションを中心とした共同住宅地へ移行していくものと予測する。根強いマンション需要により地価は上昇傾向と予測する。 (2)現状はマンションと事業所等が混在する地域であるが、生活及び交通利便性に優れた立地でマンション需要が旺盛であることから、今後は中高層マンションを中心とした共同住宅地域へ移行していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 320万208 円 1平米 96万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 314万700 円 1平米 95万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 320万208円 1平米 96万8,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 284万6,466円 1平米 86万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 314万700円 1平米 95万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 284万6,466円 1平米 86万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利により利便性の高い都心のマンションへの需要は強い。建築費高騰にもかかわらず、マンション事業者の投資意欲も強い。 (2)世界的なインフレ等による家計や企業、ひいてはオフィス需要への影響が懸念されるが、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)利便性の高い優良な住環境を維持しており、地域要因に大きな変動はない。 (2)旧東海道商店街や大規模商業施設に近接し、鉄道２路線が利用可能な利便性の高さからマンション需要は堅調で、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川４丁目１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	111万1,503 円／平米 367万4,629 円／坪
推定価格 平米 坪	116万9,406 円／平米 386万6,056 円／坪
標準価格 平米 坪	93万2,541 円／平米 308万2,981 円／坪
査定価格 平米 坪	99万8,000 円／平米 329万9,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	225 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	12.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＴＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川４丁目１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	118万6,794 円／平米 392万3,541 円／坪
推定価格 平米 坪	116万6,449 円／平米 385万6,280 円／坪
標準価格 平米 坪	101万6,071 円／平米 335万9,131 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川４丁目１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万4,855 円／平米 242万9,431 円／坪
推定価格 平米 坪	75万3,226 円／平米 249万165 円／坪
標準価格 平米 坪	78万9,545 円／平米 261万236 円／坪
査定価格 平米 坪	84万5,000 円／平米 279万3,570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川４丁目１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万428 円／平米 205万1,135 円／坪
推定価格 平米 坪	66万724 円／平米 218万4,354 円／坪
標準価格 平米 坪	82万6,939 円／平米 273万3,860 円／坪
査定価格 平米 坪	88万5,000 円／平米 292万5,810 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川４丁目１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	78万189 円／平米 257万9,305 円／坪
推定価格 平米 坪	75万8,641 円／平米 250万8,067 円／坪
標準価格 平米 坪	95万7,880 円／平米 316万6,751 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情