路線価 (2023) 東京都品川区荏原1-506-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区荏原１丁目５０６番４０
価格時点	2023 年
駅名	戸越銀座駅 から 470m
路線価
1坪当たり	1坪 198万3,600 円
1平米当たり	1平米 60万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 264万4,800 円 1平米 80万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 263万8,188 円／坪 1平米 79万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区内の共同住宅・戸建住宅・作業所等が混在する住宅地域である。事業用地または共同住宅用地として利用が可能なため、需要者の中心は事業会社、不動産開発業者・不動産投資家等の法人及び自己使用目的の個人である。土地価格は街路条件や基準容積率等の地域要因や敷地規模により幅が見られるが、８０万円／㎡程度。総額で１億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は品川区及び周辺区の一般住宅、共同住宅のほか作業所、事務所、店舗等が混在する住宅地域である。主たる事業者は、自己使用を目的とした個人・法人、または賃貸事業を目的とする不動産事業者等であり、周辺では収益物件の取引も見られる。幹線道路の背後地で、周辺には大学も立地しており、用途の多様性を有する地域である。画地規模、接道、容積率等の不動産の個別性や使用目的により価格に幅があるが、土地取引で１億円前後が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は共同住宅に作業所が混在する住宅地域にあり、容積率の活用を前提とした取引が中心と考えられ、収益価格は説得力を有する。一方比準価格については、類似した取引事例より試算されており、混在地域の市場の特性が反映されている実証的な価格となっている。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地における収益性を反映しやや低位に求められた。周辺では収益物件の取引も見られるものの、自己使用目的や居住の快適性、利便性がより重視され、市場の実勢に着目した価格形成がより支配的であると言える。よって本件では、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸越銀座駅北方
距離	470 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、共同住宅、作業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区荏原１丁目５０６番４０
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	７．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特別工業地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅のほか戸建住宅や作業所等が混在する住宅地域であるが、今後は共同住宅の割合が増加していくものと予測する。 (2)幹線道路背後に一般住宅、共同住宅、作業所、店舗等が混在し、用途の多様性を有する住宅地域である。都心へのアクセスに優れる住宅地への堅調な需要を背景に、共同住宅への建替えが進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 279万6,876 円 1平米 84万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 278万6,958 円 1平米 84万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 279万6,876円 1平米 84万6,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 253万9,008円 1平米 76万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 278万6,958円 1平米 84万3,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 253万9,008円 1平米 76万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつあり、経済の回復傾向がみられる。 (2)物価上昇、金融資本市場の変動等不透明感は増しつつあるが、ウィズコロナへの移行もあり、不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)マンション開発が見受けられ、街路条件や交通接近条件が良好なことから住宅系の用途へ移行が続いている。 (2)周辺で共同住宅への建替えがみられるほか、地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。角地以外は、近隣地域内でほぼ標準的な画地である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区荏原１丁目５０６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万9,836 円／平米 317万3,218 円／坪
推定価格 平米 坪	96万3,600 円／平米 318万5,662 円／坪
標準価格 平米 坪	81万6,610 円／平米 269万9,713 円／坪
査定価格 平米 坪	84万1,000 円／平米 278万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区荏原１丁目５０６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万4,232 円／平米 325万3,871 円／坪
推定価格 平米 坪	101万1,250 円／平米 334万3,193 円／坪
標準価格 平米 坪	83万937 円／平米 274万7,078 円／坪
査定価格 平米 坪	85万6,000 円／平米 282万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区荏原１丁目５０６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万7,493 円／平米 323万1,592 円／坪
推定価格 平米 坪	100万7,570 円／平米 333万1,026 円／坪
標準価格 平米 坪	83万2,702 円／平米 275万2,913 円／坪
査定価格 平米 坪	85万8,000 円／平米 283万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区荏原１丁目５０６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万1,209 円／平米 324万3,877 円／坪
推定価格 平米 坪	101万7,514 円／平米 336万3,901 円／坪
標準価格 平米 坪	83万1,302 円／平米 274万8,284 円／坪
査定価格 平米 坪	85万6,000 円／平米 282万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区荏原１丁目５０６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万78 円／平米 294万2,598 円／坪
推定価格 平米 坪	91万7,129 円／平米 303万2,028 円／坪
標準価格 平米 坪	83万3,754 円／平米 275万6,391 円／坪
査定価格 平米 坪	85万9,000 円／平米 283万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情