路線価 (2023) 東京都品川区南大井3-6-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区南大井３丁目６番２０
価格時点	2023 年
駅名	大森海岸駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 340万5,180 円
1平米当たり	1平米 103万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2億900万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2億900万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 446万3,100 円／坪 1平米 135万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区内及び隣接区の普通・近隣商業地域を中心とする圏域で、需要者の中心は個人・法人投資家、地縁的選好性を有する中小法人である。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、従前以上に緩和された金融と取引見合わせによる売り物件の減少のため投資対象となる商業地価格への影響は限定的である。土地あるいは土地・建物の総額で１～５億円程度の物件が需要の中心を占めているとみられる。 (2) 同一需給圏は、品川区及び隣接区内の普通商業地域である。主たる需要者層は、収益物件開発目的の不動産業者や個人投資家等が想定される。需要の中心となる価格帯は、画地規模や街路条件等により異なるが、１６０㎡程度の土地で１㎡当たり１３０万円～１６０万円程度。都心に近く鉄道２路線が利用可能な利便性にもかかわらず割安感があることから投資需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏の類似地域における商業地取引をもって比準したもので、近時の同種物件の取引実勢を反映している。近隣地域は繁華性の程度はやや低いものの、基準容積率が高く需要者は店舗・事務所等としての収益性も重視して価格決定する傾向も強い地域である。よって、比準価格と高層店舗兼事務所ビルを想定した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件比準価格は、需要者、取引目的等を同じくする類似の商業地の取引事例を基に試算された規範性の高い価格であり、昨今の取引実勢が強く反映されている。一方、収益価格は、賃貸事業収益に基づく投資採算性を反映した理論的な価格であり、先走りがちな取引価格の験証として有用な価格である。従って、本件では比準価格と収益価格を等しく斟酌のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大森海岸駅西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区南大井３丁目６番２０
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動はなく、今後ともほぼ現状を維持してゆく商業地域であると判定した。 (2)中高層の店舗兼事務所ビルのほかビジネスホテルもみられ、鉄道２路線が利用可能な利便性の高い商業地域で、共同住宅用途での利用も増加していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 485万9,820 円 1平米 147万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 485万9,820円 1平米 147万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伸び悩みが続く個人所得に反し、金余りはあらゆる資産価格の上昇要因となり、住宅地、商業地価格とも収益力低下においても堅調に推移している。 (2)世界的なインフレ等による家計や企業、ひいてはオフィス需要への影響が懸念されるが、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)私鉄駅に近接した幹線街路沿いの商業地域で繁華性には乏しいものの用途の多様性に富み、新型コロナウイルス感染症流行の影響は軽微。 (2)店舗兼事務所用途を中心とする商業地域で、近年は共同住宅用途も増加している。店舗に関しては、コロナ禍で減少した客足が回復してきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井３丁目６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	281万8,676 円／平米 931万8,543 円／坪
推定価格 平米 坪	308万6,142 円／平米 1,020万2,785 円／坪
標準価格 平米 坪	308万6,142 円／平米 1,020万2,785 円／坪
査定価格 平米 坪	309万 円／平米 1,021万5,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	560 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井３丁目６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万2,335 円／平米 374万3,500 円／坪
推定価格 平米 坪	118万2,158 円／平米 390万8,214 円／坪
標準価格 平米 坪	156万5,772 円／平米 517万6,442 円／坪
査定価格 平米 坪	157万 円／平米 519万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	488 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井３丁目６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万9,535 円／平米 303万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	90万9,705 円／平米 300万7,485 円／坪
標準価格 平米 坪	114万7,169 円／平米 379万2,541 円／坪
査定価格 平米 坪	115万 円／平米 380万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区南大井３丁目６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万6,175 円／平米 683万775 円／坪
推定価格 平米 坪	207万4,199 円／平米 685万7,302 円／坪
標準価格 平米 坪	143万1,469 円／平米 473万2,437 円／坪
査定価格 平米 坪	143万 円／平米 472万7,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区南大井３丁目６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	174万6,489 円／平米 577万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	179万151 円／平米 591万8,239 円／坪
標準価格 平米 坪	135万7,203 円／平米 448万6,913 円／坪
査定価格 平米 坪	136万 円／平米 449万6,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情