路線価 (2023) 東京都品川区南大井6-1-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区南大井６丁目１番７
価格時点	2023 年
駅名	大森駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 608万3,040 円
1平米当たり	1平米 184万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	10億9,000万 円 (462 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 783万5,220 円 1平米 237万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	11億 円 (462 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 786万8,280 円／坪 1平米 238万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区及び周辺区において主として高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は賃貸経営・開発目的の大手不動産会社、投資目的のファンド等である。コロナ禍が終息せず不安定な商況と軟調なオフィス賃貸市況が続いているが、不動産投資が堅調であり、収益ビルの供給が少ないこともあって、取引価格は上昇している。中心価格帯は標準地規模の築浅ビルで２０億円台半ばと把握されるが、リート案件ではそれ以上の取引も多い。 (2) 同一需給圏は品川区及びその周辺区の商業地域で、特に駅前の商業地域との代替競争等の関係が強い。需要者の中心は賃貸ビル経営等を行う資金調達力を有する不動産会社等である。新型コロナウイルス感染症による影響は限定的で駅前地区においては物件の供給は限定的であるのに対して取得需要は堅調で利回りは低下しているため地価は上昇して推移している。市場の中心価格帯は土地価格で１０億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近隣地域を含む類似性に優れた取引事例から求められた価格で、市場における実勢水準が的確に把握できた。収益価格は標準地の賃料水準や容積率等を前提とした収益力を測定した価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標となった。両価格の試算過程を再吟味した結果、互いの信頼性に遜色がなかった。以上により、両価格の地価形成に及ぼす影響力は同等と判断して関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は比較可能性を有する取引事例から比準して求めたもので市場性を反映した価格である。収益価格は賃貸運営を想定して求めたもので収益性を反映した価格である。対象標準地は収益性も考慮されるが、市場で取引された取引価格を重視した価格決定が優位となっている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大森駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	139.7 坪 (462 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	581 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区南大井６丁目１番７
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗と事務所を中心とする大森駅前の商業地域として熟成している。飲食店の割合が高いことからコロナ禍による商況の不安定さが残るものの、特段の変動要因がみられないため当面は現状程度で推移するものと予測する。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 849万6,420 円 1平米 257万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 826万5,000 円 1平米 250万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 849万6,420円 1平米 257万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 760万3,800円 1平米 230万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 826万5,000円 1平米 250万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 760万3,800円 1平米 230万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が終息せず、不安定な商況、軟調なオフィス賃貸市況が続くものの、金融緩和下での堅調な不動産投資が品川区内の商業地の地価上昇を牽引。 (2)海外景気の下振れリスクはあるが、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で都内経済は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。同一需給圏内の類似地域と比較して、近隣地域の競争力や選好性等に変動をもたらす特段の要因も見当たらない。 (2)駅前の商業地域で優れた交通利便性を有しており、人流は回復傾向にあり、取得需要は堅調であるため地価は上昇して推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。また、形状、二方路、容積率により補修正を行っているが、これら個別的要因による市場競争力の程度に変動はみられない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井６丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	257万1,267 円／平米 850万609 円／坪
推定価格 平米 坪	256万3,778 円／平米 847万5,850 円／坪
標準価格 平米 坪	256万3,778 円／平米 847万5,850 円／坪
査定価格 平米 坪	251万 円／平米 829万8,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井６丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	155万2,155 円／平米 513万1,424 円／坪
推定価格 平米 坪	161万2,689 円／平米 533万1,550 円／坪
標準価格 平米 坪	250万8,070 円／平米 829万1,679 円／坪
査定価格 平米 坪	246万 円／平米 813万2,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井６丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	233万1,941 円／平米 770万9,397 円／坪
推定価格 平米 坪	233万8,733 円／平米 773万1,851 円／坪
標準価格 平米 坪	282万7,972 円／平米 934万9,275 円／坪
査定価格 平米 坪	277万 円／平米 915万7,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	432 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井６丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	312万8,662 円／平米 1,034万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	311万258 円／平米 1,028万2,513 円／坪
標準価格 平米 坪	263万8,047 円／平米 872万1,383 円／坪
査定価格 平米 坪	259万 円／平米 856万2,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	39.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井６丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	307万7,866 円／平米 1,017万5,425 円／坪
推定価格 平米 坪	320万981 円／平米 1,058万2,443 円／坪
標準価格 平米 坪	285万8,019 円／平米 944万8,611 円／坪
査定価格 平米 坪	280万 円／平米 925万6,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情