路線価 (2023) 東京都品川区小山3-137-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区小山３丁目１３７番６外
価格時点	2023 年
駅名	武蔵小山駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 416万5,560 円
1平米当たり	1平米 126万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	3億3,000万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 542万1,840 円 1平米 164万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億2,800万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 538万8,780 円／坪 1平米 163万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、品川区内の近隣商業地域・普通商業地域の一帯であると判断した。需要層の中心は地元法人や個人の実需だが、底堅い賃貸需要を反映して投資目的の需要者も存在する。コロナ禍は特に店舗の賃料や空室率に悪影響を及ぼしたが、周辺の大規模再開発等もあり、収束を見据えて地価は反転上昇傾向。中心価格帯は、標準的な規模の土地で総額１～５億円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、品川区及びその周辺区の近隣商業地域又は普通商業地域の存する圏域である。主たる需要者は、物販店又は飲食店等の自己使用目的として購入する個人事業主や収益物件の開発素地として購入する個人投資家等である。新型コロナウイルスの影響により需要の減退もみられたが、社会経済活動の回復に伴い、商業地に対する需要も堅調に推移している。土地の中心的な価格帯は、平米単価で１００万円台半ば、総額で１～５億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の近隣は自用と賃貸目的の需要が混在する地域である。本件の比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた商業地の特性を反映した価格である。収益価格は想定要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する理論的な価格である。主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を行うものと判断される。従って本件では、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、店舗兼共同住宅の開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、現行の行政規制に適合する建物を想定した不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映して、典型的な需要者が重視する点で高い説得力を有する。そこで、比準価格と収益価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵小山駅南東方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	各種小売店舗が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	426 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区小山３丁目１３７番６外
標準地の範囲
東	75 m
西	100 m
南	22 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	22 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	426 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される。 (2)店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商店街に所在する近隣商業地域であり、今後も引き続き同様の性格を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 565万3,260 円 1平米 171万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 565万3,260 円 1平米 171万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 565万3,260円 1平米 171万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 522万3,480円 1平米 158万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 565万3,260円 1平米 171万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 522万3,480円 1平米 158万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。 (2)物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)繁華性・熟成度の高い商業地であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)繁華性に優れた著名な商店街内の商業地域であり、新型コロナウイルス感染症の負の影響も改善しつつあるなか、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区小山３丁目１３７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	209万8,130 円／平米 693万6,418 円／坪
推定価格 平米 坪	227万9,119 円／平米 753万4,767 円／坪
標準価格 平米 坪	228万3,686 円／平米 754万9,866 円／坪
査定価格 平米 坪	228万 円／平米 753万7,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区小山３丁目１３７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	111万1,503 円／平米 367万4,629 円／坪
推定価格 平米 坪	116万9,406 円／平米 386万6,056 円／坪
標準価格 平米 坪	167万7,770 円／平米 554万6,708 円／坪
査定価格 平米 坪	168万 円／平米 555万4,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	225 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	12.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区小山３丁目１３７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	127万5,901 円／平米 421万8,129 円／坪
推定価格 平米 坪	131万8,006 円／平米 435万7,328 円／坪
標準価格 平米 坪	143万8,871 円／平米 475万6,908 円／坪
査定価格 平米 坪	144万 円／平米 476万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区小山３丁目１３７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	155万2,155 円／平米 513万1,424 円／坪
推定価格 平米 坪	161万2,689 円／平米 533万1,550 円／坪
標準価格 平米 坪	173万9,686 円／平米 575万1,402 円／坪
査定価格 平米 坪	174万 円／平米 575万2,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区小山３丁目１３７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	132万4,021 円／平米 437万7,213 円／坪
推定価格 平米 坪	129万8,802 円／平米 429万3,839 円／坪
標準価格 平米 坪	143万1,976 円／平米 473万4,113 円／坪
査定価格 平米 坪	143万 円／平米 472万7,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情