路線価 (2023) 東京都品川区平塚2-660-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区平塚２丁目６６０番２
価格時点	2023 年
駅名	戸越銀座駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 264万4,800 円
1平米当たり	1平米 80万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円／坪 1平米 105万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区及び周辺区において近隣住民を主要顧客とする店舗等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は賃貸経営・転売目的の不動産会社、投資目的の法人や個人が中心であるが、自用の事業者も想定される。戸越銀座駅前の絶好の立地にあり、コロナ禍で落ち込んだ客足の回復が鮮明で、アフターコロナを見据えた投資も旺盛であるため、取引価格が上昇している。需要の中心価格帯は標準地規模の土地で１億円台後半、土地建物総額で３億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は品川区及び隣接区において、各種店舗ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域と判断した。地域の特性は、人通りや繁華性に優れた戸越銀座駅に近い商店街であり稀少性が高い。主たる需要者は安定した賃貸収入に着目した不動産会社や投資家等が中心である。好立地物件は供給が少ない中、取得需要は強く価格は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯（総額）は規模や立地等により様々であるが、土地で１億円から３億円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近隣地域と同様の特性を有する商業地域の取引事例から求めた価格で、取引市場における実勢水準が的確に把握できた。収益価格は標準地の規模や賃料水準等を前提に収益性を測定した価格であるが、本件では日影規制が基準容積率の消化を妨げているためやや低位に試算された。試算過程の再吟味を行ったところ両価格は適切に求められているが、タイトな需給動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を行うものであり、両価格は説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価格及び収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸越銀座駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区平塚２丁目６６０番２
標準地の範囲
東	15 m
西	50 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	品川区に存する近隣商業地域の中では特に繁華性、集客力、顧客の回遊性が高い商店街
街路	６．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣住民を主要顧客とする飲食店や物販店舗の建ち並ぶ繁華性の高い商業地域として既に熟成している。周辺地域において大規模店舗等の進出余地が小さいため、今後当面の間は現状のままで推移していくものと予測する。 (2)飲食店舗や物販店舗が建ち並ぶ戸越銀座駅に近い熟成した商店街である。特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 376万8,840 円 1平米 114万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 373万5,780 円 1平米 113万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 376万8,840円 1平米 114万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 373万5,780円 1平米 113万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で減少した品川区の人口は再び反転。商況の不安定さが続くものの、金融緩和下の堅調な不動産投資が地価上昇を牽引。足元で金利上昇懸念。 (2)品川区内の不動産の取得需要は堅調であり、利回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇等による経済活動への影響には留意が必要である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、戸越銀座商店街ではコロナ禍で落ち込んだ客足の回復が鮮明で、戸越銀座駅の乗降客数も他駅より早く回復している。 (2)戸越銀座駅至近の商業地域であり、人通りは多く繁華性が高い。地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。基準容積率の消化が難しいので高度利用に限界があり、主に低層階店舗部分の商況が価格形成に強く影響する特性を有する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区平塚２丁目６６０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万9,535 円／平米 303万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	90万9,705 円／平米 300万7,485 円／坪
標準価格 平米 坪	113万7,131 円／平米 375万9,355 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区平塚２丁目６６０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万7,486 円／平米 290万969 円／坪
推定価格 平米 坪	93万1,763 円／平米 308万408 円／坪
標準価格 平米 坪	112万3,960 円／平米 371万5,812 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	82 ％
基準容積率	260 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都品川区平塚２丁目６６０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	143万9,851 円／平米 476万147 円／坪
推定価格 平米 坪	149万246 円／平米 492万6,753 円／坪
標準価格 平米 坪	125万2,308 円／平米 414万130 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＴＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区平塚２丁目６６０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万9,472 円／平米 218万214 円／坪
推定価格 平米 坪	70万8,932 円／平米 234万3,729 円／坪
標準価格 平米 坪	111万2,923 円／平米 367万9,323 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区平塚２丁目６６０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万7,900 円／平米 372万8,837 円／坪
推定価格 平米 坪	123万3,861 円／平米 407万9,144 円／坪
標準価格 平米 坪	114万1,407 円／平米 377万3,492 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情