路線価 (2023) 東京都品川区西五反田2-29-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区西五反田２丁目２９番９外
価格時点	2023 年
駅名	五反田駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 720万7,080 円
1平米当たり	1平米 218万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億8,800万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 928万9,860 円 1平米 281万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3億9,200万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 938万9,040 円／坪 1平米 284万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区及び周辺区の中高層店舗兼事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は賃貸事業を目的とする不動産事業者や収益物件取得を目的とする投資法人、自己使用目的の企業等である。視認性が高く、高度利用が可能な幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く、不動産投資需要は堅調に推移している。画地規模、接道、視認性、容積率等により価格に幅があるが、土地取引は３～５億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は、品川区及び隣接区の幹線道路沿いに位置する普通～準高度商業地域。需要者の中心は、不動産会社や個人投資家、投資ファンド等が想定される。需要の中心となる取引価格帯は規模等により異なるが、１４０㎡程度の土地で１㎡当たり２７０～３２０万円程度。最寄駅から徒歩５分圏内に位置する利便性と駅周辺の開発による都市機能向上への期待から投資需要は堅調であり、オフィス及び店舗賃料は弱含みであるものの地価は上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地における収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃貸事業を想定した収益性を重視する。よって本件では、比準価格及び収益価格ともに同等の信頼性を有するものと判断し、両価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は五反田駅徒歩圏の幹線道路沿い準高度商業地域であり、対象標準地の画地規模、立地等から主な需要者は投資家等が想定される。これらの需要者は通常、収益性を重視した価格決定を行うが、収益価格は賃料の将来予測や利回り等の不確定要素を多く含むことから、本件では、規範性の高い同種商業地の取引事例を基に求められた比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五反田駅南西方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区西五反田２丁目２９番９外
標準地の範囲
東	20 m
西	90 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)五反田駅周辺では複数の再開発計画やビル建替等が進行中であり、発展的に推移していくことが期待される。 (2)高層店舗付事務所等が建ち並ぶ山手通り沿いの商業地域で、近隣ではゆうぽうと跡地で大型複合商業ビル開発が進捗している。五反田駅周辺の商業集積の高まりにより、更なるオフィスまたは居住需要の誘引が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 998万4,120 円 1平米 302万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,001万7,180 円 1平米 303万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 998万4,120円 1平米 302万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 899万2,320円 1平米 272万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,001万7,180円 1平米 303万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 899万2,320円 1平米 272万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、金融資本市場の変動等不透明感は増しつつあるが、ウィズコロナへの移行もあり、不動産市場は堅調に推移している。 (2)世界的なインフレ等による家計や企業、ひいてはオフィス需要への影響が懸念されるが、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)周辺では再開発等が進行中である。地価は上昇傾向で推移している。 (2)店舗兼事務所用途を中心とする五反田駅勢圏の商業地域で、近年は共同住宅用途も増加している。近隣では複数の再開発計画が進捗中である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内でほぼ標準的な画地である。 (2)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田２丁目２９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	257万1,267 円／平米 850万609 円／坪
推定価格 平米 坪	256万3,778 円／平米 847万5,850 円／坪
標準価格 平米 坪	297万4,220 円／平米 983万2,771 円／坪
査定価格 平米 坪	297万 円／平米 981万8,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区西五反田２丁目２９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	263万9,020 円／平米 872万4,600 円／坪
推定価格 平米 坪	272万3,469 円／平米 900万3,789 円／坪
標準価格 平米 坪	300万6,036 円／平米 993万7,955 円／坪
査定価格 平米 坪	301万 円／平米 995万1,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田２丁目２９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	233万1,941 円／平米 770万9,397 円／坪
推定価格 平米 坪	233万8,733 円／平米 773万1,851 円／坪
標準価格 平米 坪	330万3,295 円／平米 1,092万693 円／坪
査定価格 平米 坪	330万 円／平米 1,090万9,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	432 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田２丁目２９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	312万8,662 円／平米 1,034万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	311万258 円／平米 1,028万2,513 円／坪
標準価格 平米 坪	312万5,887 円／平米 1,033万4,182 円／坪
査定価格 平米 坪	313万 円／平米 1,034万7,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	39.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田２丁目２９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	307万7,866 円／平米 1,017万5,425 円／坪
推定価格 平米 坪	320万981 円／平米 1,058万2,443 円／坪
標準価格 平米 坪	312万2,908 円／平米 1,032万4,334 円／坪
査定価格 平米 坪	312万 円／平米 1,031万4,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情