路線価 (2023) 東京都品川区西五反田2-9-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区西五反田２丁目９番１
価格時点	2023 年
駅名	五反田駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 532万2,660 円
1平米当たり	1平米 161万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	5億4,600万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 727万3,200 円 1平米 220万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5億4,600万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 727万3,200 円／坪 1平米 220万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区及び隣接区内の高度利用可能な普通・準高度商業地域。中心的需要者は投資法人、不動産会社、開発目的のデベロッパー等である。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、その後の低金利政策による需要回復と売り物件減少のため、収益力低下に反して価格は上昇傾向にある。中心的価格帯は標準地程度の規模の築浅ビルで１０億円前後だが、規模により様々で周辺にはそれ以上の売買もみられる。 (2) 同一需給圏は品川区及び隣接区内の高度利用が可能な普通・準高度商業地域と判定した。典型的な需要者は不動産業者、投資法人、事業法人等である。新型コロナウイルス感染症による影響は低下傾向であり徐々に人出も増えている。店舗等の賃貸需要は横這い傾向であるが取引需要は旺盛であり地価も上昇基調で推移している。需要の中心は中規模程度の築浅ビルで１０億円前後であるが規模によりバラツキがあり周辺地域では高額取引も散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現状における投資用不動産の取引実勢が反映された実証的な価格である。収益価格は標準地の収益力に相応した価格で、中心的需要者の意思決定を左右する価格である。新型コロナウイルス感染症流行以降の収益力低下は否めないものの、取引利回りは低下傾向にあり、取引価格は寧ろ上昇傾向にある。こうした実情を考量した結果、双方に同程度の規範性が認められると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は品川区及び隣接区内の取引を採用し市場の実勢が反映された実証的な価格である。収益価格は標準地に最有効使用の賃貸建物を想定し、賃料収入から対象標準地にアプローチした理論的価格である。市場参加者は比準価格、収益価格のいずれの価格も重視することから双方に同程度の規範性が認められると判断し両者を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五反田駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区西五反田２丁目９番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	22 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	五反田駅西口から連続する用途に多様性がみられる古くからの商業地域
街路	１２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現状では中小の古い中層建物も多くみられるが、高い容積率を活用した高層建物に建て替えられる傾向にある。しかし、地域内で特段の大規模開発計画等がないことから、土地利用の高度化が穏やかに進むものと予測する。 (2)周辺は店舗事務所ビル、店舗共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域内で今のところ大規模開発計画等がないことから、築古建物の建替えが進むことによって土地の高度利用が徐々に進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 783万5,220 円 1平米 237万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 786万8,280 円 1平米 238万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 783万5,220円 1平米 237万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 697万5,660円 1平米 211万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 786万8,280円 1平米 238万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 697万5,660円 1平米 211万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伸び悩みが続く個人所得に反し、金余りはあらゆる資産価格の上昇要因となり、住宅地、商業地価格とも収益力低下においても堅調に推移している。 (2)ウィズコロナの下で景気は持ち直しの動きが見られる。物価上昇や金融緩和政策が続く中で地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)五反田駅周辺には飲食店、ホテルが集まる歓楽街があるが、近隣地域は特定業種に特化しておらず、コロナ禍でも地域要因に特段の変動はみられない。 (2)五反田駅近くの店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に特段の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。標準地は角地であることから商業ビル用地として中間画地に比べて競争力で勝る。 (2)個別的要因に変動はない。多用途に利用が可能な敷地であり角地である点において日照、眺望、視認性に優れ競争力に勝る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田２丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	350万3,698 円／平米 1,158万3,226 円／坪
推定価格 平米 坪	347万5,453 円／平米 1,148万9,848 円／坪
標準価格 平米 坪	365万8,372 円／平米 1,209万4,578 円／坪
査定価格 平米 坪	377万 円／平米 1,246万3,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田２丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	257万1,267 円／平米 850万609 円／坪
推定価格 平米 坪	256万3,778 円／平米 847万5,850 円／坪
標準価格 平米 坪	203万3,131 円／平米 672万1,531 円／坪
査定価格 平米 坪	209万 円／平米 690万9,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区西五反田２丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	326万8,415 円／平米 1,080万5,380 円／坪
推定価格 平米 坪	356万2,128 円／平米 1,177万6,395 円／坪
標準価格 平米 坪	277万4,243 円／平米 917万1,647 円／坪
査定価格 平米 坪	286万 円／平米 945万5,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	453 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区西五反田２丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万6,175 円／平米 683万775 円／坪
推定価格 平米 坪	207万4,199 円／平米 685万7,302 円／坪
標準価格 平米 坪	226万4,409 円／平米 748万6,136 円／坪
査定価格 平米 坪	233万 円／平米 770万2,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区西五反田２丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	174万6,489 円／平米 577万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	179万151 円／平米 591万8,239 円／坪
標準価格 平米 坪	214万9,041 円／平米 710万4,730 円／坪
査定価格 平米 坪	221万 円／平米 730万6,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情