路線価 (2023) 東京都品川区南品川4-534-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区南品川４丁目５３４番２０
価格時点	2023 年
駅名	新馬場駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 185万1,360 円
1平米当たり	1平米 56万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億7,400万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 241万3,380 円 1平米 73万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万6,850 円／坪 1平米 72万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区及びその周辺区において店舗兼共同住宅等が立地する地域で需要者の中心は地元法人企業や不動産会社等である。新型コロナウイルス感染症による影響は限定的で都心への通勤利便性が良好な地域性から土地需要は堅調で利回りは低下しているため地価は上昇して推移している。市場の中心価格帯は１億円台半ばから３億円程度である。 (2) 同一需給圏は、品川区内のうち、京浜急行本線沿線及びＪＲ京浜東北線沿線の商業地域である。商業地域とは言え、繁華性は低い一方、都心エリアへのアクセスは良好で中高層の共同住宅地化が進んでいることから、主たる需要者は共同住宅の建設を目論む不動産業者や各種投資家等が想定される。賃料については軟調な動きを示しているものの、都心への利便性は高い立地に対する富裕層等の物件取得意欲は強く、売買市場と賃貸市場とは異なった動きが見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争等の関係が認められる取引事例から比準して求めたもので市場性を反映している。収益価格は対象標準地に最有効使用建物を建築して賃貸運営を行うことを想定して求めた価格で収益性を反映している。当該地域においては収益性も考慮されるが、市場では取引価格を重視した価格決定が支配的となっているため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者は中層の店舗兼共同住宅建設を目論む不動産業者である。収益価格は対象標準地上店舗兼共同住宅建設を想定し求めており、収益性を反映し一定の説得力を有するが、想定要素が多く、やや理論的である。一方、比準価格は比較的敷地規模や用途が類似した事例を収集し求めており、より実証的である。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新馬場駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、事業所等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	85 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区南品川４丁目５３４番２０
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (2)小売店舗、事業所等が混在する地域であるが、繁華性は低いため、共同住宅用地としての需要が見込まれる地域である。地域内は格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 254万2,314 円 1平米 76万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 252万5,784 円 1平米 76万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 254万2,314円 1平米 76万9,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 252万5,784円 1平米 76万4,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外景気の下振れリスクはあるが、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で都内経済は緩やかに持ち直している。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇や金融資本市場の変動リスクに留意を要する。
地域要因
(1)都心への通勤利便性が良好な地域であり、取得需要は堅調であるため地価は上昇傾向にある。 (2)周辺に大規模な事業計画はなく大きな要因変動は見られない。賃貸市場は軟調であるが、一定以上の利便性があるため売買市場での需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南品川４丁目５３４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万70 円／平米 264万5,031 円／坪
推定価格 平米 坪	83万1,588 円／平米 274万9,230 円／坪
標準価格 平米 坪	80万1,145 円／平米 264万8,585 円／坪
査定価格 平米 坪	80万1,000 円／平米 264万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南品川４丁目５３４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万607 円／平米 225万87 円／坪
推定価格 平米 坪	72万763 円／平米 238万2,842 円／坪
標準価格 平米 坪	78万1,739 円／平米 258万4,429 円／坪
査定価格 平米 坪	78万2,000 円／平米 258万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南品川４丁目５３４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万3,317 円／平米 315万1,666 円／坪
推定価格 平米 坪	74万6,596 円／平米 246万8,246 円／坪
標準価格 平米 坪	75万5,664 円／平米 249万8,225 円／坪
査定価格 平米 坪	75万6,000 円／平米 249万9,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南品川４丁目５３４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,739 円／平米 97万4,407 円／坪
推定価格 平米 坪	75万3,059 円／平米 248万9,613 円／坪
標準価格 平米 坪	73万8,293 円／平米 244万797 円／坪
査定価格 平米 坪	73万8,000 円／平米 243万9,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情