路線価 (2023) 東京都品川区東品川2-3-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区東品川２丁目３番１４外
価格時点	2023 年
駅名	天王洲アイル駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 370万2,720 円
1平米当たり	1平米 112万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	15億9,000万 円 (1031 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 509万1,240 円 1平米 154万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	15億9,000万 円 (1031 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 509万1,240 円／坪 1平米 154万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、区内及び隣接区内における普通・近隣商業地域一円である。大規模な事業所跡地が多く、主な需要者はマンション開発業者、不動産投資法人等が想定される。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、従前以上に緩和された金融と取引見合わせによる売り物件の減少のため価格への影響は限定的。中心価格帯は１０～２０億円前後、立地によっては更に高額取引も見受けられる。 (2) 同一需給圏は品川区及び周辺区の高層の共同住宅、店舗、事務所、倉庫等が見られる商業地域である。主な需要者は賃貸事業または分譲事業を目的とする不動産事業者、収益物件取得を目的とする投資法人、自己使用目的の企業等である。用途の多様性を有し高度利用が可能な幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く、不動産投資需要は堅調に推移している。画地規模、接道等により価格に幅があるが、土地取引では１０～２０億円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は天王洲アイル駅に近い幹線沿い商業地域であり、画地規模、立地等から主な需要者はマンション開発業者、投資法人等となる。需要者は通常、投資採算性に基づき価格決定を行うが、収益価格は賃料の将来予測や利回りに不確定要素を多く含む。本件では、臨海部の発展著しい当地域における投資・開発用物件の旺盛な取引実勢を反映した比準価格を中心とし、収益価格も参酌して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地における収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃貸事業を想定した収益性を重視する。本件では堅調な不動産市場の実勢を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	天王洲アイル駅北西方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	311.9 坪 (1031 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンションのほか事務所も所在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区東品川２丁目３番１４外
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地域
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	20 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)残存する倉庫、事業所等は今後高層の店舗、事務所、共同住宅等へ建て替えが進行してゆくものと思料される。 (2)画地規模の大きな高層マンション、店舗、事務所、倉庫等が見られる臨海部の商業地域である。堅調な住宅需要を背景に、周辺の倉庫や事業所は、高層の店舗兼共同住宅等へ建替えが進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地域
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 548万7,960 円 1平米 166万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 548万7,960 円 1平米 166万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 548万7,960円 1平米 166万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 548万7,960円 1平米 166万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伸び悩みが続く個人所得に反し、金余りはあらゆる資産価格の上昇要因となり、住宅地、商業地価格とも収益力低下においても堅調に推移している。 (2)物価上昇、金融資本市場の変動等不透明感は増しつつあるが、ウィズコロナへの移行もあり、不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)繁華性には劣るが駅に近接し、周囲は従来の工場倉庫等跡地を開発した大型事務所や住宅が増加しており、今後もより熟成が進む商業地域である。 (2)周辺の倉庫や事業所が、高層の店舗兼共同住宅等に建替えが進みつつある。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。角地以外は近隣地域内でほぼ標準的な画地である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川２丁目３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	350万3,698 円／平米 1,158万3,226 円／坪
推定価格 平米 坪	347万5,453 円／平米 1,148万9,848 円／坪
標準価格 平米 坪	255万1,728 円／平米 843万6,013 円／坪
査定価格 平米 坪	263万 円／平米 869万4,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川２丁目３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万2,335 円／平米 374万3,500 円／坪
推定価格 平米 坪	118万2,158 円／平米 390万8,214 円／坪
標準価格 平米 坪	174万3,596 円／平米 576万4,328 円／坪
査定価格 平米 坪	180万 円／平米 595万800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	488 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川２丁目３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万9,535 円／平米 303万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	90万9,705 円／平米 300万7,485 円／坪
標準価格 平米 坪	126万8,766 円／平米 419万4,540 円／坪
査定価格 平米 坪	131万 円／平米 433万860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区東品川２丁目３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万6,175 円／平米 683万775 円／坪
推定価格 平米 坪	207万4,199 円／平米 685万7,302 円／坪
標準価格 平米 坪	159万1,864 円／平米 526万2,702 円／坪
査定価格 平米 坪	164万 円／平米 542万1,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区東品川２丁目３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	174万6,489 円／平米 577万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	179万151 円／平米 591万8,239 円／坪
標準価格 平米 坪	150万8,131 円／平米 498万5,881 円／坪
査定価格 平米 坪	155万 円／平米 512万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情