路線価 (2023) 東京都目黒区自由が丘2-123-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区自由が丘２丁目１２３番８
価格時点	2023 年
駅名	自由が丘駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 297万5,400 円
1平米当たり	1平米 90万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3億6,000万 円 (308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 386万8,020 円 1平米 117万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3億6,000万 円 (308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 386万8,020 円／坪 1平米 117万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は目黒区及び隣接区の優良住宅地域。②富裕層の居住目的が需要の中心であることからコロナ禍や物価高騰の影響はあるが、物件供給が少ないことから地価へのマイナスの影響はほぼ見られない。③目黒区内でも旧来より名声が高く良好な住環境が形成されている高級住宅地であり、供給が少なく希少性が認められることから、高値取引もみられる。④取引価格は画地規模により異なるが、概ね土地総額２～３億円が中心である。 (2) 同一需給圏は、目黒区及びその隣接区のうち東急各線沿線の低層住宅地域である。需要者は、二次取得者層が中心となっており、都心部へ通勤する高所得層の勤労者が多く、区外からの転入者も見られる。低層住宅地に対する需要は、景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。不動産取引は、土地建物一体のほか土地単独のケースも見られ、土地総額１億５千万～２億円程度が需要の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は目黒区内の価格水準高位の閑静な住宅地に所在する事例より適切に試算され市場性を反映している。収益価格は低層の共同住宅を想定したが、近隣地域は基準容積率が１００％と投資採算性に見合う賃貸用建物の建設が困難なことを反映して、収益価格は低位に求められた。需要者は収益性ではなく、居住の快適性に着目していると判断した。比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する低層住宅地域に属しており、土地利用形態は自用のものが大半を占めている。事例収集では、取引事例については類似地域において価格牽連性を有する事例を収集できた。一方で、賃貸事例については旧来からの地主が供給する収益物件に係る事例が大部分を占めた。したがって、本件では、比準価格を重視し収益価格を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	自由が丘駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	93.2 坪 (308 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区自由が丘２丁目１２３番８
標準地の範囲
東	60 m
西	35 m
南	80 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度が高い優良住宅地であり、格別の変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと思料される。 (2)中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持しながら推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 403万3,320 円 1平米 122万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 396万7,200 円 1平米 120万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 403万3,320円 1平米 122万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 373万5,780円 1平米 113万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 373万5,780円 1平米 113万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の他に、物価高騰、円安の影響に注視は必要だが、目黒区内の住宅地に対する潜在的需要は依然として高い。 (2)景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、低層住宅地に対する需要は、力強さを欠くものの、堅調に推移している。
地域要因
(1)目黒区内でも住環境や利便性、地域の名声に優れている地域である。地域要因に格別な変動要因はない。 (2)都心部への通勤圏内にあり、中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域である。低層住宅地に対する需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)対象標準地は地域における標準的な不動産であり、その市場競争力は中位である。個別的要因の変動は特段ない。 (2)標準的画地の価格形成要因と比較して修正を要する個別的要因はない。また、格別の変動要因もなく、近隣地域内における競争力は中位である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘２丁目１２３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	149万9,866 円／平米 495万8,557 円／坪
推定価格 平米 坪	115万4,874 円／平米 381万8,013 円／坪
標準価格 平米 坪	128万4,621 円／平米 424万6,957 円／坪
査定価格 平米 坪	128万 円／平米 423万1,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘２丁目１２３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	127万510 円／平米 420万306 円／坪
推定価格 平米 坪	126万830 円／平米 416万8,304 円／坪
標準価格 平米 坪	122万4,107 円／平米 404万6,898 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	63 ％
基準容積率	134 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘２丁目１２３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	147万5,159 円／平米 487万6,876 円／坪
推定価格 平米 坪	147万2,267 円／平米 486万7,315 円／坪
標準価格 平米 坪	147万2,267 円／平米 486万7,315 円／坪
査定価格 平米 坪	147万 円／平米 485万9,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘２丁目１２３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	99万8,784 円／平米 330万1,980 円／坪
推定価格 平米 坪	103万9,329 円／平米 343万6,022 円／坪
標準価格 平米 坪	115万4,810 円／平米 381万7,802 円／坪
査定価格 平米 坪	115万 円／平米 380万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４１１１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘２丁目１２３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	106万1,626 円／平米 350万9,736 円／坪
推定価格 平米 坪	109万3,891 円／平米 361万6,404 円／坪
標準価格 平米 坪	128万9,966 円／平米 426万4,628 円／坪
査定価格 平米 坪	129万 円／平米 426万4,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情