路線価 (2023) 東京都目黒区洗足2-1474-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区洗足２丁目１４７４番６
価格時点	2023 年
駅名	洗足駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 204万9,720 円
1平米当たり	1平米 62万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 265万4,718 円 1平米 80万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 264万8,106 円／坪 1平米 80万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区内の東急目黒線沿線に所在する低層一般住宅が標準的使用と認められる圏域である。主たる需要者は、目黒区内外の富裕層や高所得者層の買替が中心である。当該地域は閑静な住環境や交通利便性から住宅需要は堅調であり、価格は強含みで推移している。画地規模により総額は様々であるが、市場の中心価格帯は、土地建物総額で１．５億～２億円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は目黒区南部及び隣接する大田区のうち東急目黒線、東横線沿線に存する、一般戸建住宅を中心とする住宅地域である。当該地域は中規模戸建住宅を中心とする、居住環境や利便性が良好な住宅地域で、従来から需要は根強い。需要者の中心は自己使用を目的とする富裕層が中心で、画地規模から不動産業者の参入も見られる。中心となる土地価格帯は土地１５０㎡程度でおよそ１億～１．５億円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、自己居住目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性等の住環境が重視されて取引がなされている。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。収益価格は地域特性等から元本価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に求められた。よって、本件では比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とする低層住宅地域で、利便性から賃貸需要も見込まれるが、低層住宅地域のため収益価格は低位に試算された。当該地域の典型的な需要者は自己使用を前提とする富裕層が中心で、取引価格を価格判定の基礎として行動を行う。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引市場の趨勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり決定した。
交通
交通施設	洗足駅北西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区洗足２丁目１４７４番６
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域が形成されており、地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。 (2)戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないことから、当分は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 281万100 円 1平米 85万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 274万3,980 円 1平米 83万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 281万100円 1平米 85万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 257万5,374円 1平米 77万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 274万3,980円 1平米 83万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 257万5,374円 1平米 77万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。 (2)コロナ禍以降、目黒区の人口は微減傾向が続いていたが、近時においては回復基調にある。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等には留意が必要。
地域要因
(1)東急目黒線の最寄駅から徒歩圏の閑静な住宅地であり、底堅い住宅需要が認められる。 (2)旧来からの分譲住宅地で、画地も整然とした駅徒歩圏の閑静な住宅地域である。都心への接近性も良好で需要は底堅い。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)地域の標準的な画地であり、個別的要因に特記すべき事項はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区洗足２丁目１４７４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	71万7,186 円／平米 237万1,017 円／坪
推定価格 平米 坪	70万5,802 円／平米 233万3,381 円／坪
標準価格 平米 坪	75万55 円／平米 247万9,682 円／坪
査定価格 平米 坪	75万 円／平米 247万9,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４１１１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区洗足２丁目１４７４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	87万6,157 円／平米 289万6,575 円／坪
推定価格 平米 坪	91万6,929 円／平米 303万1,367 円／坪
標準価格 平米 坪	90万7,850 円／平米 300万1,352 円／坪
査定価格 平米 坪	90万8,000 円／平米 300万1,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区洗足２丁目１４７４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	81万1,036 円／平米 268万1,285 円／坪
推定価格 平米 坪	81万1,831 円／平米 268万3,913 円／坪
標準価格 平米 坪	86万2,732 円／平米 285万2,192 円／坪
査定価格 平米 坪	86万3,000 円／平米 285万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区洗足２丁目１４７４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	71万2,868 円／平米 235万6,742 円／坪
推定価格 平米 坪	82万808 円／平米 271万3,591 円／坪
標準価格 平米 坪	82万808 円／平米 271万3,591 円／坪
査定価格 平米 坪	82万1,000 円／平米 271万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情