路線価 (2023) 東京都目黒区青葉台3-503-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区青葉台３丁目５０３番３
価格時点	2023 年
駅名	神泉駅 から 590m
路線価
1坪当たり	1坪 621万5,280 円
1平米当たり	1平米 188万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	12億4,000万 円 (502 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 819万8,880 円 1平米 248万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	12億4,000万 円 (502 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 819万8,880 円／坪 1平米 248万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は目黒区及び隣接区等内のうち、幹線道路沿いにマンションが建ち並ぶ地域。②主たる需要者は収益用不動産の建築・販売を行うデベロッパー、ファンド、投資法人や不動産事業者等と把握される。③目黒区内のマンションはブランド力が高く、都心部のマンション用地は供給が極めて少なく、エンドのマンション需要、マンション値上がりを反映して需要は強い。④需要目的や規模、立地条件により価格はまちまちで中心価格帯は特にない。 (2) 同一需給圏は、目黒区及び周辺区内の相応の敷地規模を有する共同住宅地域を中心とした地域である。需要者は、マンションデベロッパーが中心である。分譲マンションの販売価格は一部では高止まりの動きも認められるが、利便性に優れるマンション素地は供給が少ないためマンションデベロッパーによる需要は堅調であり、競争が続いている。画地規模によるものの、分譲マンション用地として中心となる価格帯は総額１０～１５億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はマンション適地の取引事例を採用して、試算しており市場実態を反映している。開発法による試算価格はデベロッパーの事業採算性を反映して求めた価格であり、分譲単価・建築費・投下資本収益率について適切な想定を行って求めており、信頼性が高い。比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、マンション需要も認められる地域に存し、相応の画地規模を有する規範性のある取引事例から求めていることから、信頼性が高いと判断される。また、典型的な需要者が検討すると考えられる開発法による価格は、種々の想定要素が含まれているものの、これらを適切に行っており事業採算性を反映していることから、説得力が高い。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神泉駅　南西方
距離	590 m
土地の状態
土地面積	151.8 坪 (502 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンション、事業所等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区青葉台３丁目５０３番３
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は幹線道路沿いに高層マンションと事業所が建ち並ぶ熟成度が高い地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。 (2)玉川通り沿いに高層の共同住宅、事務所ビル等が混在する地域であるが、今後は高層共同住宅を中心とした地域として成熟していくものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 862万8,660 円 1平米 261万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 836万4,180 円 1平米 253万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 862万8,660円 1平米 261万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 776万9,100円 1平米 235万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 836万4,180円 1平米 253万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 776万9,100円 1平米 235万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)目黒区内のマンションはブランド力が高く需要は堅調である。コロナ禍及び物価高騰の影響に注視が必要である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きを見せており、都心に近い目黒区内の土地需要は堅調である。
地域要因
(1)幹線道路沿いの高層マンション等が高度に集積している地域であり、熟成度は高く、特段地域要因に変動はない。 (2)利便性に優れる地域であることからマンション素地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都目黒区青葉台３丁目５０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	278万6,372 円／平米 921万1,746 円／坪
推定価格 平米 坪	281万9,185 円／平米 932万226 円／坪
標準価格 平米 坪	256万2,895 円／平米 847万2,931 円／坪
査定価格 平米 坪	256万 円／平米 846万3,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	94 ％
基準容積率	440 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都目黒区青葉台３丁目５０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	395万5,447 円／平米 1,307万6,708 円／坪
推定価格 平米 坪	392万546 円／平米 1,296万1,325 円／坪
標準価格 平米 坪	265万809 円／平米 876万3,575 円／坪
査定価格 平米 坪	265万 円／平米 876万900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都目黒区青葉台３丁目５０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	312万8,662 円／平米 1,034万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	311万258 円／平米 1,028万2,513 円／坪
標準価格 平米 坪	258万3,271 円／平米 854万294 円／坪
査定価格 平米 坪	258万 円／平米 852万9,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	39.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台３丁目５０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	292万6,530 円／平米 967万5,108 円／坪
推定価格 平米 坪	318万8,377 円／平米 1,054万774 円／坪
標準価格 平米 坪	312万5,860 円／平米 1,033万4,093 円／坪
査定価格 平米 坪	313万 円／平米 1,034万7,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都目黒区青葉台３丁目５０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	360万2,428 円／平米 1,190万9,627 円／坪
推定価格 平米 坪	346万5,193 円／平米 1,145万5,928 円／坪
標準価格 平米 坪	293万9,095 円／平米 971万6,648 円／坪
査定価格 平米 坪	294万 円／平米 971万9,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	486 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情