路線価 (2023) 東京都目黒区祐天寺2-1138-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区祐天寺２丁目１１３８番１７
価格時点	2023 年
駅名	祐天寺駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 251万2,560 円
1平米当たり	1平米 76万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 328万9,470 円 1平米 99万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 328万9,470 円／坪 1平米 99万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区及びその周辺区で駅近くの近隣商業地域。需要者の中心は、個人事業者・不動産事業法人等。個人事業者は店舗併用住宅地、不動産事業法人等は店舗付共同住宅地として利用するのが一般的と思料する。当該地域は、底堅い需要があり価格は上昇傾向。商業地の土地の取引価格は、立地条件など個別性が強いことから中心価格帯を正確に把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、目黒区内の東急各線沿線を主とする鉄道駅を中心に形成される近隣商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗併用住宅を求める個人事業者、賃貸用収益不動産を求める投資家等である。立地条件に優れる店舗用地への潜在的な需要は旺盛と推察されるが、供給は限定されることから近隣での取引は顕在化しておらず中心価格帯は見出せない。区内の近隣型商業地については、土地単価８０万～１８０万円／㎡程度の水準で取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域等における市場の取引の実態を基に求めた。収益価格は対象標準地が生み出す収益を基に求めた価格である。当該地域は、駅に近い近隣商業地域であり、主な需要者は、個人事業者・不動産事業法人で収益性と共に市場の取引価格を検討して意思決定を行なうものと思料する。両手法の資料の信頼性は同等と判断した。以上から比準価格と収益価格を関連づけ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、主たる需要者は自用の個人事業者のほか収益性を重視する投資家等が想定される。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価格であり、収益性が反映された収益価格も概ね均衡して求められた。よって、比準価格及び収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	祐天寺駅東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区祐天寺２丁目１１３８番１７
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)駅前から南東に延びる商店街に中低層の小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様と思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 314万700円 1平米 95万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 350万4,360円 1平米 106万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 314万700円 1平米 95万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾向が見受けられる。しかし、金融資本市場の変動等に留意する必要がある。 (2)目黒区の人口、取引件数は増加傾向、取引利回りは低下傾向で推移しており、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域。地域要因に特段の変動はない。需要は堅調で価格は上昇基調。 (2)「祐天寺」駅を中心に形成される近隣商業地域であり、地域要因に大きな変動はないが、需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。 (2)中間画地であり、市場における競争力に影響を及ぼす個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区祐天寺２丁目１１３８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万7,806 円／平米 343万987 円／坪
推定価格 平米 坪	108万5,545 円／平米 358万8,812 円／坪
標準価格 平米 坪	113万1,955 円／平米 374万2,243 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区祐天寺２丁目１１３８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	93万8,438 円／平米 310万2,476 円／坪
推定価格 平米 坪	94万1,119 円／平米 311万1,339 円／坪
標準価格 平米 坪	98万332 円／平米 324万978 円／坪
査定価格 平米 坪	98万 円／平米 323万9,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区祐天寺２丁目１１３８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万9,410 円／平米 320万4,869 円／坪
推定価格 平米 坪	102万789 円／平米 337万4,728 円／坪
標準価格 平米 坪	79万4,388 円／平米 262万6,247 円／坪
査定価格 平米 坪	79万4,000 円／平米 262万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区祐天寺２丁目１１３８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万8,520 円／平米 287万1,327 円／坪
推定価格 平米 坪	81万4,830 円／平米 269万3,828 円／坪
標準価格 平米 坪	105万39 円／平米 347万1,429 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区祐天寺２丁目１１３８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万3,171 円／平米 354万7,903 円／坪
推定価格 平米 坪	110万7,512 円／平米 366万1,435 円／坪
標準価格 平米 坪	114万1,765 円／平米 377万4,675 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情