路線価 (2023) 東京都目黒区自由が丘2-23-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区自由が丘２丁目２３番２
価格時点	2023 年
駅名	自由が丘駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,223万2,200 円
1平米当たり	1平米 370万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (756 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,699万2,840 円 1平米 514万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (756 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,699万2,840 円／坪 1平米 514万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は目黒区及び隣接区等の都内主要駅を中心とする駅前商業地域である。②主たる需要者は賃貸用収益不動産を求めるＲＥＩＴ、不動産業者、企業法人等が中心となる。③自由が丘というブランド力があるに加え、市街地再開発事業の認可により今後も、事業用地、収益物件の潜在的な需要は認められる。物件供給は少なく稀少性が認められる。④需要者の目論見、規模、立地条件等により価格は異なり、中心価格帯は特にない。 (2) 同一需給圏は、目黒区及び隣接区の駅前商業地域や路線商業地域。主な需要者は、不動産投資ファンド、不動産業者、企業法人等が中心となる。コロナ禍が続く状況下においても、緩和的な金融環境下で資金調達環境に大きな影響は生じておらず、優良物件についての需要は底堅い。なお、自由が丘地区は、区内では稀少性の高い立地条件から水面下での取引が多いことに加え、画地規模や需要者の属性等により異なるため、中心となる価格帯は一律には把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域に所在する商業地の取引事例から比準した比準価格は実証的であり市場実態を反映している。一方、対象標準地は最寄駅至近であり、収益不動産の取引が中心であることから、想定賃料・還元利回り等の諸元を十分に検討した収益価格についても十分説得力を有している。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は東急東横線「自由が丘」駅至近の駅前商業地域に存し、稀少性の高い立地条件を有する。このため不動産需要としては店舗や事務所としての自己使用目的のほか、収益性に着目した投資目的による取得が中心になるものと考えられる。よって本件では、収益性を反映した高度商業地域の取引事例に基づく比準価格と対象標準地における事業収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	自由が丘駅西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	228.7 坪 (756 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	大手銀行や飲食店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区自由が丘２丁目２３番２
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)自由が丘駅至近の名声の高い商業地として成熟している。地区計画が決定しており市街地再開発事業も進行しており繁華性も向上すると思料される。 (2)全国的に知名度の高い自由が丘駅前の商業地域であり、市街地再開発事業や都市計画道路事業の進捗とともに、期待感が高まっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,818万3,000 円 1平米 550万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,834万8,300 円 1平米 555万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,818万3,000円 1平米 550万円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 1,603万4,100円 1平米 485万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,834万8,300円 1平米 555万円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 1,603万4,100円 1平米 485万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)経済活動が再開したことにより不動産の価格も上昇傾向にあるが、コロナ禍や物価高騰が及ぼす今後の経済情勢に注視が必要である。 (2)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。
地域要因
(1)自由が丘一丁目２９番地区第一種市街地再開発事業決定により今後再開発が計画されている。 (2)全国的に知名度の高い商業地域であることから需要は底堅い。駅前の市街地再開発事業は、令和５年度に工事着工予定である。
個別的要因	(1)敷地東側が都市計画道路計画線に含まれる。市場競争力は、三方路により優る。個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都目黒区自由が丘２丁目２３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	386万92 円／平米 1,276万1,464 円／坪
推定価格 平米 坪	390万6,459 円／平米 1,291万4,753 円／坪
標準価格 平米 坪	512万6,587 円／平米 1,694万8,497 円／坪
査定価格 平米 坪	538万 円／平米 1,778万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	99 ％
基準容積率	496 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘２丁目２３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万2,506 円／平米 331万4,285 円／坪
推定価格 平米 坪	381万870 円／平米 1,259万8,736 円／坪
標準価格 平米 坪	562万9,055 円／平米 1,860万9,656 円／坪
査定価格 平米 坪	591万 円／平米 1,953万8,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都目黒区自由が丘２丁目２３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	570万4,186 円／平米 1,885万8,039 円／坪
推定価格 平米 坪	564万2,610 円／平米 1,865万4,469 円／坪
標準価格 平米 坪	556万4,704 円／平米 1,839万6,911 円／坪
査定価格 平米 坪	584万 円／平米 1,930万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都目黒区自由が丘２丁目２３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	755万698 円／平米 2,496万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	709万9,067 円／平米 2,346万9,516 円／坪
標準価格 平米 坪	542万7,421 円／平米 1,794万3,054 円／坪
査定価格 平米 坪	570万 円／平米 1,884万4,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	667 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情