路線価 (2023) 東京都大田区西馬込2-34-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区西馬込２丁目３４番７外
価格時点	2023 年
駅名	西馬込駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,380万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万9,448 円 1平米 50万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,380万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万9,448 円／坪 1平米 50万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区中央部から北部の都営浅草線沿線の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域が多く見受けられる圏域である。需要者はエンドユーザーである個人、建売住宅建築目的の不動産会社等が想定される。近年、敷地細分化による建売住宅の取引も多く、購入者としては都心部へ通勤する給与所得者層が中心となる。土地の取引価格は、単価で４５万円／㎡～６０万円／㎡程度、規模にもよるが総額で５千万円～９千万円程度が中心的価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は主として都営浅草線、東急池上線沿線の各駅を最寄駅とする大田区内の住宅地域の圏域。需要者は一次取得者層が多く、都心部への通勤者がほとんど。地域の特色としては、①都営浅草線西馬込駅がこの方面の最終（始発）駅で地下鉄の駅。②高低差のある地域で駅からは斜面を上る。結果、駅前の店舗は少なく、戸建住宅地域で閑静、家賃や土地価格が外の周辺地域に比し、幾分安い。中心価格帯は土地１００㎡で約６，０００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己居住目的あるいは建売住宅建築目的の戸建住宅地取引等が中心であり、いずれの需要者も居住の快適性をより重視する傾向が強く、類似地域等において信頼性のある事例を多数収集しえた。一方、収益用共同住宅建築目的の需要も散見されるが、市場が成熟ほどの取引が認められるまでには至っていない。したがって、実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参酌して、前年地価公示等との継続性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、全体としては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西馬込駅西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区西馬込２丁目３４番７外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	165 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅等が建ち並ぶ居住環境良好な住宅地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (2)世帯の単身者割合は半分強だが。大田区平均に比し少ない。店舗等が少なく、娯楽施設もないのが影響か。座って都心まで行けるということで西馬込駅に近い２丁目の人口は増加傾向。総じて人口増加維持か。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 174万5,568 円 1平米 52万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 175万5,486 円 1平米 53万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 174万5,568円 1平米 52万8,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 162万9,858円 1平米 49万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 175万5,486円 1平米 53万1,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 162万9,858円 1平米 49万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。 (2)ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著しく変動中。
地域要因
(1)中規模一般住宅等が建ち並ぶ居住環境良好な住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。 (2)都営浅草線最終駅。第二京浜が近く車の利便性高い。高低があり、傾斜地が多い。その分周辺より若干安め。特に変動なし。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西馬込２丁目３４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	78万7,607 円／平米 260万3,829 円／坪
推定価格 平米 坪	79万1,468 円／平米 261万6,593 円／坪
標準価格 平米 坪	71万3,034 円／平米 235万7,290 円／坪
査定価格 平米 坪	71万3,000 円／平米 235万7,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西馬込２丁目３４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	64万7,899 円／平米 214万1,954 円／坪
推定価格 平米 坪	49万8,764 円／平米 164万8,914 円／坪
標準価格 平米 坪	52万3,362 円／平米 173万235 円／坪
査定価格 平米 坪	52万3,000 円／平米 172万9,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西馬込２丁目３４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万8,444 円／平米 158万1,736 円／坪
推定価格 平米 坪	47万2,815 円／平米 156万3,126 円／坪
標準価格 平米 坪	50万6,226 円／平米 167万3,583 円／坪
査定価格 平米 坪	50万6,000 円／平米 167万2,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西馬込２丁目３４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万8,491 円／平米 204万4,731 円／坪
推定価格 平米 坪	62万1,553 円／平米 205万4,854 円／坪
標準価格 平米 坪	64万776 円／平米 211万8,405 円／坪
査定価格 平米 坪	64万1,000 円／平米 211万9,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西馬込２丁目３４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万1,092 円／平米 159万490 円／坪
推定価格 平米 坪	58万1,838 円／平米 192万3,556 円／坪
標準価格 平米 坪	55万4,660 円／平米 183万3,706 円／坪
査定価格 平米 坪	55万5,000 円／平米 183万4,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	記載無
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情