路線価 (2023) 東京都大田区南千束3-312-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区南千束３丁目３１２番３
価格時点	2023 年
駅名	洗足池駅 から 510m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億5,800万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 196万7,070 円 1平米 59万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億5,800万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 196万3,764 円／坪 1平米 59万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区及び隣接区内を走る東急線沿線の閑静な住宅地域。主な需要者は、自己居住目的の比較的所得水準が高い個人のほか不動産業者等も想定される。南千束地区の住宅地は、洗足池公園に近い良好な住環境と交通利便性の高さに加え、目黒区に隣接する立地条件とも相俟って住宅地としての人気が高い。土地の価格水準としては、５０坪～８０坪程度の画地で総額１億円～２億円程度（坪あたり２００万円～２２０万円）と把握される。 (2) 同一需給圏は、大田区及び隣接区の東急各線沿線の各駅を最寄駅とする徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅を購入する個人で、土地の規模が纏まっている場合には、分譲を目的とする不動産業者である。総額との関連から敷地の細分化傾向も見受けられる。市場の取引量はコロナ禍から回復しており、中心となる価格帯は規模により幅があるが、土地の取引単価は、６０万／㎡前後～で、小規模土地は高額の取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、低層の共同住宅も見受けられるが、収益性よりも居住の快適性のほうが重視される地域である。したがって、自己使用目的の取引が中心であるため、本件では市場実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、洗足池周辺の閑静な低層住宅地域である。良好な住環境を形成している住宅地域であるため、戸建住宅を中心とした自用目的の取引が中心である。市場参加者の多くは、収益性よりも居住の快適性及び生活利便性を重視して取引を行うものと考えられる。本件では、実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	洗足池駅北西方
距離	510 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模程度の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区南千束３丁目３１２番３
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	20 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	21 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、当地域の地価形成に大きな変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)中規模以上の一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 201万6,660 円 1平米 61万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 205万6,332 円 1平米 62万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 191万868円 1平米 57万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 205万6,332円 1平米 62万2,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 191万868円 1平米 57万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。 (2)大田区の土地取引件数は、コロナ禍で２０２０年は減少したものの、その後は、同年を上回る水準の取引量に回復している。
地域要因
(1)洗足池公園近くの住環境良好な住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)居住環境の良好な住宅地域である。住宅地の需要は安定しており、地価動向に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南千束３丁目３１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万2,436 円／平米 242万1,433 円／坪
推定価格 平米 坪	70万5,954 円／平米 233万3,884 円／坪
標準価格 平米 坪	61万7,093 円／平米 204万109 円／坪
査定価格 平米 坪	62万9,000 円／平米 207万9,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南千束３丁目３１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万1,195 円／平米 218万5,911 円／坪
推定価格 平米 坪	65万4,713 円／平米 216万4,481 円／坪
標準価格 平米 坪	58万9,301 円／平米 194万8,229 円／坪
査定価格 平米 坪	60万1,000 円／平米 198万6,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南千束３丁目３１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	71万608 円／平米 234万9,270 円／坪
推定価格 平米 坪	68万8,951 円／平米 227万7,672 円／坪
標準価格 平米 坪	59万9,088 円／平米 198万585 円／坪
査定価格 平米 坪	61万1,000 円／平米 201万9,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南千束３丁目３１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	67万1,832 円／平米 222万1,077 円／坪
推定価格 平米 坪	66万4,080 円／平米 219万5,448 円／坪
標準価格 平米 坪	59万6,658 円／平米 197万2,551 円／坪
査定価格 平米 坪	60万9,000 円／平米 201万3,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	235 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情