路線価 (2023) 東京都大田区下丸子4-449-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区下丸子４丁目４４９番１８
価格時点	2023 年
駅名	下丸子駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,850万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 157万350 円 1平米 47万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,860万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 157万6,962 円／坪 1平米 47万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区のうち東急各線沿線の低層住宅地域である。需要者は、一次取得者層が中心で、東京都心部へ通勤する勤労者が多く、区外からの転入者も見られる。低層住宅地に対する需要は、景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。不動産取引は、土地建物一体となった小規模物件が多く、総額６千万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は大田区内の東急多摩川線、池上線沿線の低層住宅地域である。都心に近く、利便性の良好な住宅地域で、総額に値頃感があり、小規模画地や建売住宅を中心に需要は根強い。主な需要者は地縁性を有する自己使用目的のエンドユーザーが中心で土地価格は規模により異なるが１００㎡程度で４，５００万円～５、５００万円、新築の建売住宅で５、５００万円～６、５００万円が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する低層住宅地域に属しており、土地利用形態は自用のものが大半を占めている。事例収集では、取引事例については類似地域において価格牽連性を有する事例を収集できた。一方で、賃貸事例については旧来からの地主が供給する収益物件に係る事例が大部分を占めた。したがって、本件では、比準価格を重視し収益価格を考慮して、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とする住宅地域で、利便性から賃貸需要も見込まれるが収益価格は低位に試算された。当該地域の典型的な需要者は自己使用を前提とする一般エンドユーザーで、取引価格を価格判定の基礎として行動を行う。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引市場の趨勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下丸子駅西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	24.5 坪 (81 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区下丸子４丁目４４９番１８
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	13.5 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持しながら推移していくものと予測する。 (2)一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 170万2,590 円 1平米 51万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 166万9,530 円 1平米 50万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 170万2,590円 1平米 51万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 152万760円 1平米 46万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 152万760円 1平米 46万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、低層住宅地に対する需要は、力強さを欠くものの、堅調に推移している。 (2)コロナ禍以降、大田区の人口は微減傾向が続いていたが、近時においては回復基調にある。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等には留意が必要。
地域要因
(1)都心部への通勤圏内にあり、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。低層住宅地に対する需要は堅調に推移している。 (2)一般住宅及びアパート等が混在する住宅地域で、地縁性を有する需要者を中心に需要は根強い。地域要因について特段の変動はない。
個別的要因	(1)標準的画地の価格形成要因と比較して上記の個別的要因がある。なお、格別の変動要因はなく、近隣地域内における競争力は中位である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区下丸子４丁目４４９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万8,573 円／平米 191万2,762 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,737 円／平米 190万3,387 円／坪
標準価格 平米 坪	53万1,123 円／平米 175万5,893 円／坪
査定価格 平米 坪	54万2,000 円／平米 179万1,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区下丸子４丁目４４９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万8,453 円／平米 181万3,186 円／坪
推定価格 平米 坪	52万7,560 円／平米 174万4,113 円／坪
標準価格 平米 坪	48万8,030 円／平米 161万3,427 円／坪
査定価格 平米 坪	49万8,000 円／平米 164万6,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区下丸子４丁目４４９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万957 円／平米 172万2,284 円／坪
推定価格 平米 坪	53万9,190 円／平米 178万2,562 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,991 円／平米 179万5,128 円／坪
査定価格 平米 坪	55万4,000 円／平米 183万1,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区下丸子４丁目４４９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万4,834 円／平米 150万3,681 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,139 円／平米 154万4,362 円／坪
標準価格 平米 坪	47万7,159 円／平米 157万7,488 円／坪
査定価格 平米 坪	48万7,000 円／平米 161万22 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１１７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区下丸子４丁目４４９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万2,148 円／平米 132万9,501 円／坪
推定価格 平米 坪	44万8,120 円／平米 148万1,485 円／坪
標準価格 平米 坪	48万3,931 円／平米 159万9,876 円／坪
査定価格 平米 坪	49万4,000 円／平米 163万3,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情