路線価 (2023) 東京都大田区大森北1-15-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区大森北１丁目１５番９
価格時点	2023 年
駅名	大森駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 307万4,580 円
1平米当たり	1平米 93万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8億9,200万 円 (603 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 489万2,880 円 1平米 148万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	8億9,800万 円 (603 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 492万5,940 円／坪 1平米 149万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に大田区及び隣接区のＪＲ京浜東北線、京急線、東急線各駅より徒歩圏内の容積率が高くマンション地域への移行が進んでいる地域である。市場性も高いことから需要者は、マンション業者のほか、不動産投資ファンドなどである。近隣地域は利便性が良好であり、供給が少ないがマンション業者の土地取得意欲は強く、需要は堅調である。中心となる価格帯は容積率１００％あたり８０万円／坪～１００万円／坪程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、都内城南エリアに存し高層共同住宅を標準的使用とする圏域であり、主として容積率５００％以上の商住混在地域である。主たる需要者は、数十億規模の収益用不動産や開発用地の取得を企図する国内外のファンド、デベロッパー、不動産会社等である。不動産市場においては好立地物件の供給は限定的で需給はタイトであり、地価は強含みに推移している。需要目的は多岐にわたり需要者の価格目線は一様でなく、取引の中心価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いに中高層マンションが等が建ち並ぶ地域である。開発法による価格は想定要素を多く含むが、需要者の中心であるマンション業者の投資採算性を反映したものである。比準価格は市場性を反映したものであるが、周辺地域に適切な取引事例が少なく、過去に遡ったり、価格水準の異なるものなどを採用せざるを得なかった。本件では、比準価格と開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。開発法による価格は事業者の投資採算性を反映した価格で、想定建物や建築費、販売費等の事業計画において想定要素が多いものの、デベロッパーの直近の事業実績に基づく数値から求めており説得力は高い。両試算価格とも同等に規範性は高いと判断されるが、本件の主たる需要者はデベロッパーと判断されるため開発法を重視し、代表標準地から検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大森駅南方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	182.4 坪 (603 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅兼駐車場
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンションが多い利便性のよい共同住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区大森北１丁目１５番９
標準地の範囲
東	30 m
西	15 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	24 m
面積	600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ地域として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)中高層マンション等が建ち並ぶ地域として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 545万4,900 円 1平米 165万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
前年から次年への変動率 6.4 ％
2019年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は回復の傾向はあるが、わずかながら減少している。取引件数も減少している。取引価格水準は西高東低となっている。 (2)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。
地域要因
(1)高層マンションが多い利便性のよい共同住宅地域である。環境条件に特に大きな変化はなく、他に地域要因の変動は見受けられない。 (2)ＪＲ大森駅に近く、ホテル、マンションなど多様な用途が認められ、新型コロナによる取引への影響は軽微で、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北１丁目１５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	142万2,555 円／平米 470万2,967 円／坪
推定価格 平米 坪	190万361 円／平米 628万2,593 円／坪
標準価格 平米 坪	160万2,328 円／平米 529万7,296 円／坪
査定価格 平米 坪	160万 円／平米 528万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	432 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北１丁目１５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	118万8,580 円／平米 392万9,445 円／坪
推定価格 平米 坪	93万8,109 円／平米 310万1,388 円／坪
標準価格 平米 坪	149万6,187 円／平米 494万6,394 円／坪
査定価格 平米 坪	150万 円／平米 495万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	297 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北１丁目１５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万2,898 円／平米 295万1,921 円／坪
推定価格 平米 坪	100万9,447 円／平米 333万7,232 円／坪
標準価格 平米 坪	156万2,611 円／平米 516万5,992 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	47.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北１丁目１５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	91万6,813 円／平米 303万984 円／坪
推定価格 平米 坪	93万7,286 円／平米 309万8,668 円／坪
標準価格 平米 坪	159万4,024 円／平米 526万9,843 円／坪
査定価格 平米 坪	159万 円／平米 525万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情