路線価 (2023) 東京都大田区中馬込1-2-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区中馬込１丁目２番２外
価格時点	2023 年
駅名	馬込駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7億1,700万 円 (1232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 192万4,092 円 1平米 58万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7億1,600万 円 (1232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 192万786 円／坪 1平米 58万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として大田区及び周辺区内の共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域である。需要者はマンション開発業者を中心とする不動産事業者である。最寄駅徒歩圏内に所在し、居住環境の良好な住宅地域であるため需要者からの引き合いが相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯については、マンション適地の取引価格は需要者の開発計画等によるばらつきが大きく把握は困難である。 (2) 同一需給圏は大田区内の共同住宅や戸建住宅等が混在する住宅地域である。典型的な需用者はマンション開発業者や投資法人等で、マンション適地は供給が限定的なことから稀少性を有するとともに、当該地域は都心部へのアクセスも良く、住環境も良好なことから需要は底堅く、地価は上昇基調にある。マンション用地の取引価格は、開発事業者の個別的な開発計画等によりばらつきがあるが、稀少性から高値取引も散見され、価格帯での把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引実態を反映した実証性の高い価格である。開発法による価格はマンション分譲事業者の投資採算性を反映した価格であり、建築計画や販売計画等に想定要素があるものの、収入や総費用、投下資本収益率等について検証を行った上で採用しており、規範性は高い。したがって、比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の典型的な需要者はマンション開発業者である。開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性の観点からアプローチした価格であり、市場における当該需要者の行動予測を基礎とするものである。また、比準価格はマンション素地の市場における価格動向の実態を現した価格で、現実の市況を反映した価格である。よって、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	馬込駅西方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	372.7 坪 (1232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層共同住宅や低層戸建住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区中馬込１丁目２番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	120 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	49 m
奥行き	25 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域である。大きな地域要因の変動はなく当面は現状維持で推移するものと思われる。 (2)戸建住宅や中層共同住宅が混在した住宅地であり、地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 192万7,398 円 1平米 58万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 192万4,092 円 1平米 58万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 192万7,398円 1平米 58万3,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 185万4,666円 1平米 56万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 192万4,092円 1平米 58万2,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 185万4,666円 1平米 56万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響による景気停滞から回復基調にあり、住宅地の地価は上昇傾向にある。 (2)コロナ禍以降、大田区の人口は微減傾向が続いていたが、近時においては回復基調にある。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等には留意が必要。
地域要因
(1)住環境の良い住宅地域のマンション適地で地域要因に特段の変動はない。 (2)共同住宅や戸建住宅が混在する住宅地域で、利便性の観点からマンション適地に対する需要は根強い。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区中馬込１丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,109 円／平米 136万2,432 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,294 円／平米 154万4,874 円／坪
標準価格 平米 坪	53万7,120 円／平米 177万5,719 円／坪
査定価格 平米 坪	55万3,000 円／平米 182万8,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	1.9 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区中馬込１丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	82万2,344 円／平米 271万8,669 円／坪
推定価格 平米 坪	61万9,318 円／平米 204万7,465 円／坪
標準価格 平米 坪	59万5,498 円／平米 196万8,716 円／坪
査定価格 平米 坪	61万3,000 円／平米 202万6,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	55 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区中馬込１丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万5,928 円／平米 187万958 円／坪
推定価格 平米 坪	55万9,819 円／平米 185万762 円／坪
標準価格 平米 坪	54万9,381 円／平米 181万6,254 円／坪
査定価格 平米 坪	56万6,000 円／平米 187万1,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ３７１０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区中馬込１丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万2,784 円／平米 189万3,624 円／坪
推定価格 平米 坪	60万8,869 円／平米 201万2,921 円／坪
標準価格 平米 坪	58万5,451 円／平米 193万5,501 円／坪
査定価格 平米 坪	60万3,000 円／平米 199万3,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区中馬込１丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万1,273 円／平米 175万6,389 円／坪
推定価格 平米 坪	59万3,197 円／平米 196万1,109 円／坪
標準価格 平米 坪	59万3,791 円／平米 196万3,073 円／坪
査定価格 平米 坪	61万2,000 円／平米 202万3,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情