路線価 (2023) 東京都大田区東糀谷2-864-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区東糀谷２丁目８６４番４
価格時点	2023 年
駅名	大鳥居駅 から 290m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,210万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万268 円 1平米 47万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,220万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万3,574 円／坪 1平米 47万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として京急線沿線の商業地域で、大田区及び周辺区がその圏域である。需要者は地縁性を有する事業者、不動産事業者、不動産投資家が中心である。最寄駅に近い近隣商業地域で繁華性の程度は普通であるが、共同住宅用地としての需要もあるため需要者からの引き合いが相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯については、取引される土地の規模はまちまちであるが、概ね㎡あたり４０～６０万円台である。 (2) 同一需給圏は蒲田駅周辺と京急線沿線を主とする大田区内及び隣接区内の中小規模の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。需要者は、地縁性を有する事業者のほか、収益目的の投資家及び不動産業者等幅広く想定される。駅前背後に位置し繁華性はやや低いが、容積率が高く、羽田空港へのアクセスが良好であるため、共同住宅の賃貸需要は強い。中心価格帯は、規模等によりばらつきが大きいが、概ね坪当たり１３０～２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中低層の店舗兼共同住宅等が多く見られる商業地域で、繁華性の程度は普通であるが、収益価格は比準価格と比較してやや低位に求められた。これは、需要者が実際の取引市場における価格を重視のうえ収益性を勘案した取引を行っているためと考えられる。したがって、本件では取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似地域に存する近隣商業地等の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証性の高い価格である。近隣地域は最寄り駅に近い近隣商業地域であり、自己利用目的の取引のほか、羽田空港等への交通利便性も良好な地域であることから収益物件の需要も認められる。よって比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大鳥居駅北方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	26.6 坪 (88 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼共同住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区東糀谷２丁目８６４番４
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	10 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の店舗兼共同住宅等が多く建ち並ぶ既成の商業地域である。大きな地域要因の変動はなく当面は現状維持で推移するものと思われる。 (2)大鳥居駅徒歩圏に、中層の店舗兼共同住宅、店舗等が建ち並ぶ近隣商業地であるが、繁華性は高くない。店舗兼共同住宅への建て替えもみられ、今後もこの傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 170万2,590 円 1平米 51万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 171万9,120 円 1平米 52万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 170万2,590円 1平米 51万5,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 154万596円 1平米 46万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 154万596円 1平米 46万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響による景気停滞から回復基調にあり、商業地の地価は上昇傾向にある。 (2)世界情勢及び今後の金融政策の動向に留意する必要はあるが、不動産市場はコロナ禍による影響が収束し、需要は堅調、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)既存の近隣商業地域であり地域要因に特段の変動はない。 (2)最寄駅を中心に店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。兼用賃貸住宅等の需要もあり、一定の取引需要は認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷２丁目８６４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万5,872 円／平米 167万2,413 円／坪
推定価格 平米 坪	61万22 円／平米 201万6,733 円／坪
標準価格 平米 坪	53万5,107 円／平米 176万9,064 円／坪
査定価格 平米 坪	53万5,000 円／平米 176万8,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷２丁目８６４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万382 円／平米 185万2,623 円／坪
推定価格 平米 坪	57万469 円／平米 188万5,971 円／坪
標準価格 平米 坪	49万94 円／平米 162万251 円／坪
査定価格 平米 坪	49万 円／平米 161万9,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	279 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷２丁目８６４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万3,561 円／平米 202万8,433 円／坪
推定価格 平米 坪	60万4,796 円／平米 199万9,456 円／坪
標準価格 平米 坪	49万3,711 円／平米 163万2,209 円／坪
査定価格 平米 坪	49万4,000 円／平米 163万3,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷２丁目８６４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万3,160 円／平米 163万387 円／坪
推定価格 平米 坪	51万4,366 円／平米 170万494 円／坪
標準価格 平米 坪	56万9,619 円／平米 188万3,160 円／坪
査定価格 平米 坪	57万 円／平米 188万4,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４１１１２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷２丁目８６４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万6,996 円／平米 108万1,049 円／坪
推定価格 平米 坪	34万1,057 円／平米 112万7,534 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,931 円／平米 149万7,390 円／坪
査定価格 平米 坪	45万3,000 円／平米 149万7,618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情