路線価 (2023) 東京都大田区西蒲田7-51-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区西蒲田７丁目５１番９
価格時点	2023 年
駅名	蒲田駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 293万5,728 円 1平米 88万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 293万5,728 円／坪 1平米 88万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は大田区南部及び隣接区の商業地域である。②需要者の中心は収益物件を購入して賃貸運営を目論む法人や不動産業者等の機関投資家であるが、マンションデベロッパーやホテル事業者も需要者となり得る。③蒲田駅周辺の商業地は新型コロナウイルス感染症の影響により路面店を中心に一部撤退がみられたが、人流は回復傾向である。④取引規模や立地条件により取引価格は異なり中心価格帯は特にない。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線沿線及び京急本線沿線を中心に大田区及びそれに隣接する品川区内の駅勢圏を中心とする商業地域である。典型的な需要者は、中小企業経営者や個人事業主を中心に、収益獲得を目的とする不動産業者や投資家等も想定される。対象地はアーケードを抜けた地域に属するため商況はやや劣るものの、立地状況から需要は底堅い。土地は規模により総額が相当異なり、価格帯での把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域に所在する商業地の取引事例から比準した比準価格は実証的であり市場の実態を反映している。対象標準地は店舗需要、賃貸住宅需要も根強く、収益不動産の取引が中心の地域であることから想定賃料・還元利回り等の諸元を十分吟味検討し収益性を反映した収益価格についても規範性が高い。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引市場で実際に成立した価格を基礎に求められた価格で、需要者の求める収益性や投資採算性を内包した実証性・規範性の高い価格である。一方、収益価格は投資採算性の観点から求められた価格で、賃貸市場の現状を反映した理論的価格であり典型的需要者の指標となる価格である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、実証性の高い比準価格をやや重視し、賃貸市場を反映した収益価格を関連づけ、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蒲田駅西方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が多い、駅前通り沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区西蒲田７丁目５１番９
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	14 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の店舗兼事務所ビルなどが建ち並ぶ商業地域である。最寄駅徒歩圏であり、今後は店舗兼共同住宅地としての利用が中心となっていくものと予測される。 (2)アーケードを抜けた中小規模の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。商況がやや劣るため、今後は店舗付共同住宅地としての利用が進むものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 319万290 円 1平米 96万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 319万290 円 1平米 96万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 319万290円 1平米 96万5,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 281万6,712円 1平米 85万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 319万290円 1平米 96万5,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 281万6,712円 1平米 85万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動が再開したことにより不動産の価格も上昇傾向にあるが、新型コロナウイルス感染症や円安等が及ぼす今後の経済情勢に留意が必要である。 (2)コロナ禍以降、大田区の人口は微減傾向が続いていたが、近時においては回復基調にある。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等には留意が必要。
地域要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響により、路面店では一部に空きテナントも見受けられるが、緊急事態宣言後は新規出店もみられる。 (2)旧来からの駅前商店街であるが、アーケードを抜けた地域に存するため商況はやや劣る。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特段ない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目５１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万4,832 円／平米 279万3,015 円／坪
推定価格 平米 坪	73万4,300 円／平米 242万7,596 円／坪
標準価格 平米 坪	95万8,616 円／平米 316万9,184 円／坪
査定価格 平米 坪	95万9,000 円／平米 317万454 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目５１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万5,343 円／平米 312万5,304 円／坪
推定価格 平米 坪	95万9,523 円／平米 317万2,183 円／坪
標準価格 平米 坪	108万7,895 円／平米 359万6,581 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目５１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万4,776 円／平米 375万1,569 円／坪
推定価格 平米 坪	118万5,841 円／平米 392万390 円／坪
標準価格 平米 坪	96万2,533 円／平米 318万2,134 円／坪
査定価格 平米 坪	96万3,000 円／平米 318万3,678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目５１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万8,888 円／平米 307万904 円／坪
推定価格 平米 坪	107万408 円／平米 353万8,769 円／坪
標準価格 平米 坪	93万8,954 円／平米 310万4,182 円／坪
査定価格 平米 坪	93万9,000 円／平米 310万4,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	432 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情