路線価 (2023) 東京都大田区田園調布2-51-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区田園調布２丁目５１番２０
価格時点	2023 年
駅名	田園調布駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 284万3,160 円
1平米当たり	1平米 86万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億4,800万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 366万9,660 円 1平米 111万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 363万6,600 円／坪 1平米 110万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大田区北部の東急各駅に所在する近隣商業又は商業地域の範囲。店舗の外、アパート、マンション等混在する地域。需要者は地縁的選好性の強い個人事業者又は自己使用目的の法人等。一般小規模小売店の商況は厳しく新型コロナ感染症の影響も残るが、不動産投資への意欲は高く商業地の地価はやや上昇傾向。土地は規模により総額が相当異なり６０百万円～２００百万円前後の取引が見られる。 (2) 同一需給圏は、大田区及び隣接区のうち東急各線沿線の駅前に形成される商店街等の近隣商業地域と判定した。需要者の属性は、当該地域に地縁を有し、飲食店や物販店等を営む個人事業者や、飲食チェーン等の法人のほか、店舗付共同住宅等の収益物件の開発を行う不動産業者等が中心である。市場での中心価格帯は、規模・容積率等の個別性にもより一様ではないが、概ね７０万円／㎡～１２０万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は、最寄駅である田園調布駅への接近性が良好な近隣商業地域に所在している。商業用の自己使用目的での取引のほか、都心方面への接近性等利便性の良好な地域であることから、アパート、マンション等の収益物件も多く、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格の試算では、東急各線沿線の近隣商業地域の事例を中心に採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。収益価格の試算では、店舗付共同住宅を想定し、適切に土地残余法を適用した。対象標準地にかかる需要者は、取引相場に加え、収益性にも着目して意思決定を行うであろうことから、収益価格にも一定の説得力が認められる。以上より、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田園調布駅東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区田園調布２丁目５１番２０
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	25 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前から続く近隣商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、店舗、店舗付共同住宅、店舗併用住宅等が建ち並ぶ田園調布駅前の近隣商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 373万5,780 円 1平米 113万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 383万4,960 円 1平米 116万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 373万5,780円 1平米 113万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 357万480円 1平米 108万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 383万4,960円 1平米 116万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 357万480円 1平米 108万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の影響が残り各種業態の商況低迷が懸念されるが、不動産投資意欲は高く商業地の地価はやや上昇傾向。 (2)国内景気は、物価高等により先行き不透明感があるものの、大田区内の商業地の需要は、利便性や低金利を背景に底堅く推移している。
地域要因
(1)新型コロナの影響が残り小規模小売業の商況は厳しく商業用地の実需要は弱いが、収益・投資対象として地価はやや上昇傾向である。 (2)田園調布駅の東口駅前商店街を形成する近隣商業地域であり、３階建程度の建物が中心である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)近隣地域の標準的画地と概ね同等で代替競争関係にある不動産と比較し、標準的な市場競争力を有する。個別的要因に特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目５１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万2,081 円／平米 337万9,000 円／坪
推定価格 平米 坪	102万2,081 円／平米 337万9,000 円／坪
標準価格 平米 坪	110万8,548 円／平米 366万4,860 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目５１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万4,164 円／平米 368万3,426 円／坪
推定価格 平米 坪	87万8,475 円／平米 290万4,238 円／坪
標準価格 平米 坪	102万6,256 円／平米 339万2,802 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目５１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	114万6,930 円／平米 379万1,751 円／坪
推定価格 平米 坪	110万3,237 円／平米 364万7,302 円／坪
標準価格 平米 坪	121万6,358 円／平米 402万1,280 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目５１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万1,688 円／平米 324万5,461 円／坪
推定価格 平米 坪	100万6,230 円／平米 332万6,596 円／坪
標準価格 平米 坪	118万6,592 円／平米 392万2,873 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情