路線価 (2023) 東京都大田区山王2-2135-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区山王２丁目２１３５番２外
価格時点	2023 年
駅名	大森駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 185万1,360 円
1平米当たり	1平米 56万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億7,700万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万3,544 円 1平米 72万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億7,700万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 240万3,462 円／坪 1平米 72万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区中央部から東部一帯、ＪＲ京浜東北線及び京急本線各駅を最寄りとし、幹線及び準幹線道路沿いを中心とする近隣商業地域等の存する圏域である。需要者の中心は投資家、一般法人、開発目的の不動産会社等であるが、自用目的の需要あるいは収益目的の需要はいずれも想定される。土地の取引価格は、単価で６５万円／㎡～９０万円／㎡程度、規模にもより一概にはいえないが総額で概ね１億円～２億円台半ば程度が中心的価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、主として大田区内を走る幹線道路または準幹線道路沿いの路線商業地域。主な需要者層は、賃貸事業による投資目的の投資家、不動産業者等である。大森駅に近い立地条件とも相俟って、幹線道路沿いの土地需要は安定的であり、マンションや事業用地としての需要は強い。なお、中心となる価格帯については、画地規模、需要者層の違いにより異なるものの、マンション素地であれば容積率１００％あたり８０万円～１００万円／坪程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中層の店舗兼共同住宅、店舗兼事務所等が混在し、立地条件・総額的観点からは自己使用あるいは収益用建物建築目的のいずれの需要も想定され、類似地域において信頼性のある取引事例も多数収集しえた。一方、需要者の行動原理を勘案すると、賃貸用建物建築を想定して求めた収益価格にも説得力が認められる。本件では、実証的な比準価格と市場適合性のある収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地が存する地域は、大森駅近くの幹線道路沿いに店舗付マンション等が連担する路線商業地域であり、自己使用目的のほか、投資目的による収益性を重視した意思決定もなされるものと考えられる。したがって、本件では幹線道路沿いの取引事例を中心に求められた市場実勢を反映する比準価格と店舗付共同住宅を想定して求められた収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大森駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区山王２丁目２１３５番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ　区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗兼共同住宅や店舗兼事務所等が見られる近隣商業地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (2)中層の店舗・事務所兼共同住宅等が多く建ち並ぶ地域であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 257万2,068 円 1平米 77万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 257万8,680 円 1平米 78万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 257万2,068円 1平米 77万8,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 257万8,680円 1平米 78万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。 (2)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。
地域要因
(1)店舗・事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、ＪＲ大森駅にも近く需要は底堅いことなどもあり、地価は上昇傾向にある。 (2)ＪＲ大森駅に近い幹線道路沿いの立地条件を有するため、需要は安定的である。地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２１３５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万6,455 円／平米 289万7,560 円／坪
推定価格 平米 坪	89万2,231 円／平米 294万9,716 円／坪
標準価格 平米 坪	105万9,657 円／平米 350万3,226 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	88 ％
基準容積率	195 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２１３５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万8,812 円／平米 231万272 円／坪
推定価格 平米 坪	77万14 円／平米 254万5,666 円／坪
標準価格 平米 坪	74万4,694 円／平米 246万1,958 円／坪
査定価格 平米 坪	74万5,000 円／平米 246万2,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２１３５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万5,872 円／平米 167万2,413 円／坪
推定価格 平米 坪	61万22 円／平米 201万6,733 円／坪
標準価格 平米 坪	77万2,180 円／平米 255万2,827 円／坪
査定価格 平米 坪	77万2,000 円／平米 255万2,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２１３５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万9,992 円／平米 244万6,414 円／坪
推定価格 平米 坪	72万964 円／平米 238万3,507 円／坪
標準価格 平米 坪	80万2,855 円／平米 265万4,239 円／坪
査定価格 平米 坪	80万3,000 円／平米 265万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２１３５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万3,785 円／平米 222万7,533 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,999 円／平米 229万4,361 円／坪
標準価格 平米 坪	78万9,532 円／平米 261万193 円／坪
査定価格 平米 坪	79万 円／平米 261万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情