路線価 (2023) 東京都世田谷区桜上水5-480-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区桜上水５丁目４８０番１２
価格時点	2023 年
駅名	桜上水駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	7,710万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 193万704 円 1平米 58万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,760万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 194万3,928 円／坪 1平米 58万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京王線桜上水、上北沢、下高井戸駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は、世田谷区居住者及び都内勤務者である。この地域は駅から徒歩圏内にあり、居住環境も良好であり、世田谷区内での市場競争力は平均的である。近年は総額を抑える傾向があり、土地の細分化がみられる。土地は６０００万円～８０００万円程度、新築戸建物件は７０００万円～９０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、世田谷区内の京王線を中心とする鉄道沿線の住宅地域である。需要者は戸建住宅地として自己利用目的で取得する地縁を有する個人や他区から流入した買替層等であり、纏まった画地規模を有する物件については不動産業者の参入も見られる。居住環境や利便性は比較的良好で、代替競争等の関係にある不動産との比較において需要は堅調であり、土地価格は上昇傾向で推移している。需要の中心は７千万円前後から８千万円と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため使用容積率が低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しいため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心であることを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅を中心にアパート等も見られる桜上水駅から徒歩圏の住宅地域に所在し、取引の中心は戸建住宅地として自己利用を目的とするものである。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益は確保できず収益価格は相対的に低い。したがって、信頼性のある取引事例により求め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、類似性が認められる代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜上水駅　南西方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区桜上水５丁目４８０番１２
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、駅から徒歩圏にある中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、現在の環境を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は一般住宅を中心にアパート等も見られる旧来からの住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないことから当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 199万3,518 円 1平米 60万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 198万3,600円 1平米 60万円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 191万868円 1平米 57万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 199万3,518円 1平米 60万3,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 191万868円 1平米 57万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で各種政策効果もあって、緩やかに持ち直しの動きがみられる。 (2)わが国の景気は、緩やかに持ち直している。海外景気の下振れ、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等に注視が必要である。
地域要因
(1)地域要因の変動は見られない。住宅地の需要は底堅いが、近年の地価上昇により、需要はやや弱くなっている。 (2)不動産市況以外に不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501006 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜上水５丁目４８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万2,985 円／平米 192万7,348 円／坪
推定価格 平米 坪	62万6,584 円／平米 207万1,487 円／坪
標準価格 平米 坪	59万1,675 円／平米 195万6,078 円／坪
査定価格 平米 坪	59万2,000 円／平米 195万7,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501006 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜上水５丁目４８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,587 円／平米 223万3,491 円／坪
推定価格 平米 坪	64万9,207 円／平米 214万6,278 円／坪
標準価格 平米 坪	61万8,292 円／平米 204万4,073 円／坪
査定価格 平米 坪	61万8,000 円／平米 204万3,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜上水５丁目４８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万1,821 円／平米 139万4,540 円／坪
推定価格 平米 坪	60万6,820 円／平米 200万6,147 円／坪
標準価格 平米 坪	59万7,264 円／平米 197万4,555 円／坪
査定価格 平米 坪	59万7,000 円／平米 197万3,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501011 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜上水５丁目４８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,442 円／平米 130万4,025 円／坪
推定価格 平米 坪	56万699 円／平米 185万3,671 円／坪
標準価格 平米 坪	59万831 円／平米 195万3,287 円／坪
査定価格 平米 坪	59万1,000 円／平米 195万3,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501013 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜上水５丁目４８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,737 円／平米 189万6,775 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,916 円／平米 178万1,656 円／坪
標準価格 平米 坪	60万3,489 円／平米 199万5,135 円／坪
査定価格 平米 坪	60万3,000 円／平米 199万3,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情