路線価 (2023) 東京都世田谷区等々力5-33-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区等々力５丁目３３番１５
価格時点	2023 年
駅名	尾山台駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億6,200万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 251万2,560 円 1平米 76万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億6,200万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 251万2,560 円／坪 1平米 76万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として、区内の東急大井町線の各駅周辺に所在する住環境が良好な住宅地域である。需要者は世田谷区内及び隣接区等周辺の居住者が中心であり、地域内の住み替えも見られる。駅接近性や街路条件等が優れる住宅地域であるが、近年は取引総額を抑えるため敷地の細分化も見られる。地価水準は画地規模等によりさまざまで把握しがたいが３４０㎡の更地で２億６千万円程度、新築戸建物件の売れ筋は敷地規模３０坪前後、総額１億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は世田谷区内の東急大井町線を中心とする城南地域の東急私鉄沿線の住環境が良好な住宅地域である。需要者は戸建住宅地として自己利用目的で取得する地縁を有する個人や居住環境を重視する買替層等が中心であり、纏まった画地規模を有する物件については分譲目的の不動産業者の参入も見られる。当エリアの住宅需要は底堅く、土地価格は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は規模により幅があるが１億円～２億円台と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は居住環境等を重視して取引が行われる自用の戸建住宅を中心とする地域である。比準価格は標準地の周辺類似地域に存する取引事例を採用し、事例の特徴に応じた検討を加え求めたもので、実証的で信頼性は高い。よって市場の実勢を反映している比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は等々力エリアの中小規模一般住宅等が多い住宅地域で、取引の中心は戸建住宅地として自己利用を目的とするものであり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も見られるが、土地価格に見合う収益は確保できず収益価格は相対的に低い。したがって、信頼性のある取引事例により求め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、指定基準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	尾山台駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	104.4 坪 (345 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区等々力５丁目３３番１５
標準地の範囲
東	35 m
西	35 m
南	25 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に当面は変動はないが、総額面から土地の細分化が進むと予測される。 (2)近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域内に格別の変動要因はないことから当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 257万2,068 円 1平米 77万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 258万1,986 円 1平米 78万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 257万2,068円 1平米 77万8,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 245万6,358円 1平米 74万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 258万1,986円 1平米 78万1,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 245万6,358円 1平米 74万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物件供給は全体的に少ないものの、不動産取引市場は回復傾向にあり、世田谷区内の住宅地需要は安定的に推移している。 (2)わが国の景気は、緩やかに持ち直している。海外景気の下振れ、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等に注視が必要である。
地域要因
(1)尾山台駅から徒歩圏内にある住環境の良い住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、需要は堅調で地価は安定的に推移している。 (2)不動産市況以外に不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力５丁目３３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	101万1,603 円／平米 334万4,360 円／坪
推定価格 平米 坪	74万9,061 円／平米 247万6,396 円／坪
標準価格 平米 坪	77万6,229 円／平米 256万6,213 円／坪
査定価格 平米 坪	77万6,000 円／平米 256万5,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力５丁目３３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	83万8,650 円／平米 277万2,577 円／坪
推定価格 平米 坪	72万8,947 円／平米 240万9,899 円／坪
標準価格 平米 坪	77万5,476 円／平米 256万3,724 円／坪
査定価格 平米 坪	77万5,000 円／平米 256万2,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力５丁目３３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	84万7,588 円／平米 280万2,126 円／坪
推定価格 平米 坪	85万5,216 円／平米 282万7,344 円／坪
標準価格 平米 坪	80万3,774 円／平米 265万7,277 円／坪
査定価格 平米 坪	80万4,000 円／平米 265万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501017 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力５丁目３３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,227 円／平米 177万2,766 円／坪
推定価格 平米 坪	74万4,227 円／平米 246万414 円／坪
標準価格 平米 坪	75万5,560 円／平米 249万7,881 円／坪
査定価格 平米 坪	75万6,000 円／平米 249万9,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情