路線価 (2023) 東京都世田谷区上馬1-595-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区上馬１丁目５９５番２
価格時点	2023 年
駅名	駒沢大学駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,570万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 214万2,288 円 1平米 64万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,570万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 214万2,288 円／坪 1平米 64万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、世田谷区及び隣接区の東急線沿線の中小規模住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域である。需要者は、同一需給圏内の居住者や戸建住宅を求める圏域外の転入者であり、また不動産業者の参入も多い。通勤利便性の高い、熟成した住宅地域であり、需要は堅調である。価格帯は、立地や規模により幅があるが、土地総額は５，０００～７，０００万円程度、新築戸建住宅は７，０００～９，０００万円程度が売れ筋である。 (2) 同一需給圏は、区内の東急線沿線の中小規模住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は、同一需給圏内の居住者や戸建住宅を求める都内通勤者等が中心で、不動産業者の参入も多い。三軒茶屋駅にも徒歩圏で都心へのアクセスも良く住宅地の需要は堅調である。価格帯は標準地規模では土地総額６０００万円前後が多いが、昨今は相場と乖離した高値成約も散見される。新築建売住宅は７０００万円台から９０００万円程度が売れ筋である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引に基づいた価格で、市場実態を反映し説得力が高い。他方、収益価格は収益性に着目した価格であるが、住宅地においては土地の経済価値に見合った賃料を確保できない傾向がある。また、戸建需要者は収益性より取引相場に着目した取引を行う傾向がある。本件においては、比準価格は規範性の高い取引事例から試算され説得力が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 収益価格は賃貸用建物の建築及び賃貸を想定して求めたが、近隣地域は自用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快適性が重視されるため、若干低めに求められた。比準価格は複数取引事例を比準し求めたもので、実証性の高い価格が試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけ代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	駒沢大学駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	26 坪 (86 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅とアパートが建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区上馬１丁目５９５番２
標準地の範囲
東	15 m
西	20 m
南	50 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	12 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北３．５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅とアパート等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)一般住宅とアパートが建ち並ぶ既成の住宅地域であり、特段の変動要因は見られないことから今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 220万5,102 円 1平米 66万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 220万8,408 円 1平米 66万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 220万5,102円 1平米 66万7,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 207万6,168円 1平米 62万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 220万8,408円 1平米 66万8,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 207万6,168円 1平米 62万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)景気は新型コロナ感染症による停滞から持ち直しの動きがみられる。不動産取引も回復傾向にあり、住宅需要も底堅く推移しいている。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、不動産市況も回復傾向で推移している。今後は金利や物価動向等の影響が懸念される。
地域要因
(1)地域要因に特段の変更はないが、東急田園都市線の最寄駅から徒歩１０分程度と交通利便性が高く、住宅地の需要は安定的に推移している。 (2)東急田園都市線駅より徒歩１０分と交通利便性に恵まれた地域であり、住宅地需要は安定的に推移している。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501002 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上馬１丁目５９５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万9,235 円／平米 221万2,491 円／坪
推定価格 平米 坪	67万560 円／平米 221万6,871 円／坪
標準価格 平米 坪	67万560 円／平米 221万6,871 円／坪
査定価格 平米 坪	68万4,000 円／平米 226万1,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501001 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上馬１丁目５９５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	78万2,706 円／平米 258万7,626 円／坪
推定価格 平米 坪	63万1,558 円／平米 208万7,931 円／坪
標準価格 平米 坪	65万5,143 円／平米 216万5,903 円／坪
査定価格 平米 坪	66万8,000 円／平米 220万8,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501004 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上馬１丁目５９５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	79万4,885 円／平米 262万7,890 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,910 円／平米 216万8,438 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,290 円／平米 208万7,045 円／坪
査定価格 平米 坪	64万4,000 円／平米 212万9,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501002 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上馬１丁目５９５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	72万2,574 円／平米 238万8,830 円／坪
推定価格 平米 坪	70万7,842 円／平米 234万126 円／坪
標準価格 平米 坪	67万8,010 円／平米 224万1,501 円／坪
査定価格 平米 坪	69万2,000 円／平米 228万7,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501019 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上馬１丁目５９５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	89万5,577 円／平米 296万778 円／坪
推定価格 平米 坪	66万9,696 円／平米 221万4,015 円／坪
標準価格 平米 坪	67万5,778 円／平米 223万4,122 円／坪
査定価格 平米 坪	68万9,000 円／平米 227万7,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情