路線価 (2023) 東京都世田谷区代田2-668-165 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区代田２丁目６６８番１６５
価格時点	2023 年
駅名	世田谷代田駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 260万1,822 円 1平米 78万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 260万1,822 円／坪 1平米 78万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区北部の戸建住宅地域を中心とする圏域であり、需要者の中心は区内居住者であるが、区外からの転入者も多くみられる。供給はミニ開発での建築条件付売地や建売住宅が中心であるが、建築条件なしの売地もみられる。交通利便性や都心への接近性が良好であることなどから需要は堅調に推移している。土地は総額１億～１億５千万円、建売住宅は総額１億円前後の物件が需要の中心であるとみられる。 (2) 同一需給圏は主として区内北東部の小田急線沿線に広がる利便性・居住環境の良好な住宅地域。主な需要者は区内、隣接区をはじめ広域的な範囲にわたり高所得者や資産家等の個人が中心で、地縁関係者を含め一次取得者層、買替層と多様。小田急線沿いの開発整備により「下北沢」駅勢圏内の利便性が向上し住宅需要が高まる一方、供給不足から地価は上昇傾向。需要の中心となる価格帯は土地価格１㎡当たり７０万～１１０万円、総額で１億～１．５億円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は標準地と位置関係が近い事例等を関連づけて適切に試算された。一方で収益価格は低層共同住宅を想定したが、標準地の画地規模及び容積率では投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないなど需要者は収益性よりも住宅地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は「下北沢」駅勢圏内に存し、自己使用目的の戸建住宅が多く建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域であり、取引に当たっては賃料収入等の収益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視した意思決定による価格形成がなされています。したがって、「代田」地区に存する「下北沢」駅勢圏内の低層住宅地域における取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。
交通
交通施設	世田谷代田駅南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区代田２丁目６６８番１６５
標準地の範囲
東	20 m
西	15 m
南	15 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14.5 m
面積	145 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測する。地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)「世田谷代田」と「下北沢」の２駅２路線利用可能な一般住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域であり、小田急線沿いの開発による各種利便施設の整備に伴い発展的な推移が見込まれ、地価は持続的な上昇と予測いたします。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 268万1,166 円 1平米 81万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 268万1,166 円 1平米 81万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 268万1,166円 1平米 81万1,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 252万5,784円 1平米 76万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 268万1,166円 1平米 81万1,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 252万5,784円 1平米 76万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世田谷区の人口は概ね横ばい傾向で推移している。住宅の着工件数は、持家は増減を繰り返しているが、貸家と分譲住宅は増加傾向にある。 (2)新型コロナ感染症抑制と経済活動を両立した景気回復が進むが、海外経済の悪化、物価上昇による消費の下振れが懸念される。区内人口はほぼ横這い。
地域要因
(1)戸建住宅地域であり地域要因に特に変動はみられず、交通利便性等が良好であることから、土地需要は堅調に推移している。 (2)小田急線沿いの開発で商業・公共利便施設が整備され、下北沢駅勢圏に存する住宅地域の利便性が向上しており、地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501004 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田２丁目６６８番１６５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	72万4,418 円／平米 239万4,926 円／坪
推定価格 平米 坪	71万5,185 円／平米 236万4,402 円／坪
標準価格 平米 坪	79万4,650 円／平米 262万7,113 円／坪
査定価格 平米 坪	81万1,000 円／平米 268万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501003 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田２丁目６６８番１６５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	74万1,918 円／平米 245万2,781 円／坪
推定価格 平米 坪	73万3,917 円／平米 242万6,330 円／坪
標準価格 平米 坪	82万9,285 円／平米 274万1,616 円／坪
査定価格 平米 坪	84万6,000 円／平米 279万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501003 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田２丁目６６８番１６５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	81万8,229 円／平米 270万5,065 円／坪
推定価格 平米 坪	72万7,315 円／平米 240万4,503 円／坪
標準価格 平米 坪	79万7,495 円／平米 263万6,518 円／坪
査定価格 平米 坪	81万3,000 円／平米 268万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501015 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田２丁目６６８番１６５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	93万781 円／平米 307万7,162 円／坪
推定価格 平米 坪	75万3,276 円／平米 249万330 円／坪
標準価格 平米 坪	79万3,758 円／平米 262万4,164 円／坪
査定価格 平米 坪	81万 円／平米 267万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501015 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田２丁目６６８番１６５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	96万8,072 円／平米 320万446 円／坪
推定価格 平米 坪	64万1,356 円／平米 212万323 円／坪
標準価格 平米 坪	79万3,757 円／平米 262万4,161 円／坪
査定価格 平米 坪	81万 円／平米 267万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情