路線価 (2023) 東京都世田谷区用賀3-511-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区用賀３丁目５１１番１２
価格時点	2023 年
駅名	用賀駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 284万9,772 円 1平米 86万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 283万3,242 円／坪 1平米 85万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象不動産はマンション適地であるので同一需給圏は世田谷区内全域に及び、規模を活かした立体利用の進む住宅地域。主な需要者はマンションデベロッパーである。コロナ禍収束の兆しが見えない中、コロナ禍以前の日常を取り戻しつつあるが、区内のマンション供給は限定的で、エンドユーザーの有効需要も堅調である。よって、区内のマンション用地の需要も旺盛である。マンション用地の地価水準は容積率１００％当たり１４０～１５０万円／坪程度と把握した。 (2) 同一需給圏は東急線沿線を中心とした世田谷区内及び隣接区部における分譲マンションの立地が可能な住宅地域。需要者層はマンション開発業者が中心。都心へのアクセス・住環境が良好な東急田園都市線沿線は分譲マンション需要が根強い一方、マンション用地の供給が相対的に少なく地価は上昇傾向。市場の中心価格帯は新築分譲マンション価格１１０～１４０万円／㎡の水準から、マンション素地価格としては容積率１００％当たり４０～６０万円／㎡程度の水準。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の代替競争不動産に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。開発法による価格はデベロッパーの投資採算性の観点から求めたもので、想定建物は一級建築士に作成を依頼し、販売価格や建築工事費等の収支計画、開発スケジュールについては価格時点の経済情勢等を勘案して適正を期している。よって、比準価格及び開発法による価格の双方に等しくウェイトを置き、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格は市場性の観点から代替競争関係にあると認められるマンション用地の取引事例を採用して試算したものであり信頼性は高い。開発法による価格は主たる需要者と見込まれるマンション開発業者の投資採算性の観点からマンション分譲の開発計画を想定して試算したものであり説得力を有する。したがって、本件では比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との価格検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。
交通
交通施設	用賀駅北方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	776.2 坪 (2566 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層マンションが多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区用賀３丁目５１１番１２
標準地の範囲
東	90 m
西	30 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	50 m
面積	2500 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「用賀」駅から徒歩１０分圏内で敷地規模のある物件では容積率を活かした立体利用がなされ、今後も現状維持と思料される。徒歩圏のマンション適地の希少性は高く有効需要は堅調で、地価の上昇傾向は続くと予測する。 (2)中高層マンションが建ち並ぶ共同住宅地域として熟成しており、価格形成に影響を与える開発計画等、地域要因に特段の変動もないため現状のまま推移すると予測されます。地価水準は当面上昇傾向の推移と予測します。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 288万6,138 円 1平米 87万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 289万6,056 円 1平米 87万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 288万6,138円 1平米 87万3,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 277万428円 1平米 83万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 289万6,056円 1平米 87万6,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 277万428円 1平米 83万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引くコロナ禍において、売り物件不足が続き、区内の地価は上昇傾向を強めており、住宅地で２％強、商業地で３％強の上昇基調で推移している。 (2)新型コロナ感染症抑制と経済活動を両立した景気回復が進むが、海外経済の悪化、物価上昇による消費の下振れが懸念される。区内人口はほぼ横這い。
地域要因
(1)長引くコロナ禍でも区内のマンション市場は好調で、分譲価格は高水準で推移し、マンション用地の供給不足と相俟って地価の上昇傾向が続いている。 (2)地域要因の変動は特に見られないが、分譲マンション需要の高まりを受けてマンション用地の需要は増加傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501916 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀３丁目５１１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,415 円／平米 241万8,058 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,464 円／平米 229万2,592 円／坪
標準価格 平米 坪	80万8,233 円／平米 267万2,018 円／坪
査定価格 平米 坪	85万7,000 円／平米 283万3,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501916 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀３丁目５１１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	99万3,165 円／平米 328万3,403 円／坪
推定価格 平米 坪	90万8,295 円／平米 300万2,823 円／坪
標準価格 平米 坪	82万2,731 円／平米 271万9,949 円／坪
査定価格 平米 坪	87万2,000 円／平米 288万2,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	140 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	北
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	生産緑地地区（生産緑地地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501002 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀３丁目５１１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	84万2,681 円／平米 278万5,903 円／坪
推定価格 平米 坪	84万8,580 円／平米 280万5,405 円／坪
標準価格 平米 坪	83万6,039 円／平米 276万3,945 円／坪
査定価格 平米 坪	88万6,000 円／平米 292万9,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501018 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀３丁目５１１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	102万75 円／平米 337万2,368 円／坪
推定価格 平米 坪	95万3,015 円／平米 315万668 円／坪
標準価格 平米 坪	82万7,270 円／平米 273万4,955 円／坪
査定価格 平米 坪	87万7,000 円／平米 289万9,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情