路線価 (2023) 東京都世田谷区弦巻3-14-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区弦巻３丁目１４番１
価格時点	2023 年
駅名	桜新町駅 から 820m
路線価
1坪当たり	1坪 181万8,300 円
1平米当たり	1平米 55万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	10億3,000万 円 (1221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 278万346 円 1平米 84万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	10億3,000万 円 (1221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 277万7,040 円／坪 1平米 84万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) マンション用地の同一需給圏は広く、世田谷区内及び隣接区内全域にわたる。需要者は分譲マンションディベロッパーが中心である。当区内においてはマンション用地は希少価値が高いため、需要も底堅い。需要の中心となる価格帯は、規模、道路付け等、さらに購入するディベロッパーによってもばらつきがみられるが、１，２００㎡で１０億円程度である。 (2) 同一需給圏は世田谷区及び隣接する杉並区や目黒区等の最寄り駅まで徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は開発業者となっている。立地条件や居住環境等に恵まれている世田谷区内のマンション用地は今後も底堅い需要が見込まれる。新築マンションの取引価格の中心価格帯はファミリータイプ７０㎡程度で８，０００万円台～１億円台である。開発業者から見た土地の価格は１，２００㎡程度で１０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は住環境が類似する規模の大きい事例を採用し試算しており、大規模地取引における市場性を反映した価格であり規範性を有する。開発法は対象標準地に分譲マンションを建築し分譲することを想定して求めた価格であり、想定事項も多いが、実証性が高い。したがって、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) マンション用地の需給関係は、市場におけるマンション販売状況や地域の特性等を反映する。開発法による価格は需要者の視点を具現化した価格である。比準価格はマンション適地に係る事例を比較検討することにより試算した価格であり、市場性を反映しているが規模にやや難があった。したがって、信頼性の高い開発法による価格をやや重視し、比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜新町駅北東方
距離	820 m
土地の状態
土地面積	369.3 坪 (1221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層のマンションが多く建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区弦巻３丁目１４番１
標準地の範囲
東	65 m
西	40 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中高層のマンションが多く建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は中層のマンション等が多い住宅地域で、地域に特別な変動は見られず、現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 285万9,690 円 1平米 86万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 283万3,242 円 1平米 85万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 285万9,690円 1平米 86万5,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 272万4,144円 1平米 82万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 283万3,242円 1平米 85万7,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 272万4,144円 1平米 82万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、新設住宅着工戸数も上昇傾向にある。他方、区内の人口はコロナ禍以降、やや微減傾向にある。 (2)区の人口総数は微増微減を繰り返す傾向の中、住宅需要は堅調であり、土地価格はやや上昇傾向となっている。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏内にある住宅地域のため、戸建住宅、マンション共に需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 (2)当該地域は住環境が比較的良好な中層マンション等が多い住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501002 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区弦巻３丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	84万2,681 円／平米 278万5,903 円／坪
推定価格 平米 坪	84万8,580 円／平米 280万5,405 円／坪
標準価格 平米 坪	84万8,580 円／平米 280万5,405 円／坪
査定価格 平米 坪	84万8,000 円／平米 280万3,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501018 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区弦巻３丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	102万75 円／平米 337万2,368 円／坪
推定価格 平米 坪	95万3,015 円／平米 315万668 円／坪
標準価格 平米 坪	87万3,524 円／平米 288万7,870 円／坪
査定価格 平米 坪	87万3,000 円／平米 288万6,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501916 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区弦巻３丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	99万3,165 円／平米 328万3,403 円／坪
推定価格 平米 坪	90万8,295 円／平米 300万2,823 円／坪
標準価格 平米 坪	85万8,502 円／平米 283万8,208 円／坪
査定価格 平米 坪	85万8,000 円／平米 283万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	140 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	北
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	生産緑地地区（生産緑地地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501005 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区弦巻３丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	120万9,979 円／平米 400万191 円／坪
推定価格 平米 坪	116万3,885 円／平米 384万7,804 円／坪
標準価格 平米 坪	86万4,699 円／平米 285万8,695 円／坪
査定価格 平米 坪	86万4,000 円／平米 285万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501916 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区弦巻３丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,415 円／平米 241万8,058 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,464 円／平米 229万2,592 円／坪
標準価格 平米 坪	86万3,592 円／平米 285万5,035 円／坪
査定価格 平米 坪	86万3,000 円／平米 285万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情