路線価 (2023) 東京都世田谷区成城8-549-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区成城８丁目５４９番４
価格時点	2023 年
駅名	成城学園前駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億7,800万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 217万5,348 円 1平米 65万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億7,800万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 217万5,348 円／坪 1平米 65万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田急線等の各沿線最寄駅からほぼ徒歩圏内の一般住宅が多い住環境良好な低層住宅地域の圏域である。区画整然とした閑静良好な住宅地であり、主な需要として住環境を重視する戸建住宅志向の比較的富裕な所得者層等による取得が多く、需要はほぼ堅調な推移といえる。土地取引は規模によりやや幅があるが５０坪を超える画地で概ね総額１億円台後半程度、画地細分化の比較的小規模新築戸建物件では総額１億円強程度までが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は小田急線沿線駅から徒歩圏の住環境の良好な低層住宅地域等である。需要者は区内及び隣接市区で、自用の戸建住宅を求める比較的所得水準の高い個人が中心で、不動産業者の参入も積極的である。住環境に恵まれた区画整然とした住宅地で需要は堅調である。取引価格帯は標準地程度の地積では土地総額で１．５億円～２億円程度が多く、新築建売住宅については１億円前後が売れ筋であるが規模や立地によっては２億円台もみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、一般住宅が多く住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び建蔽率、容積率等公法上の規制等から賃貸アパート等においては土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (2) 比準価格は規範性を有する成城エリアの複数事例を比準して求めた価格で実証性は高い。一方収益価格は賃貸用建物を建築し賃貸することを想定した土地残余法を適用して試算しているが、近隣地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であるため低めに求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	成城学園前駅　北西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区成城８丁目５４９番４
標準地の範囲
東	15 m
西	60 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住環境良好な低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。 (2)中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域として成熟しており、地域要因に特別な変動は見られないことから、今後も同様の環境を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 223万8,162 円 1平米 67万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 222万4,938 円 1平米 67万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 223万8,162円 1平米 67万7,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 213万8,982円 1平米 64万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 222万4,938円 1平米 67万3,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 213万8,982円 1平米 64万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており先行きについてもウィズコロナの下で持ち直しが期待される。住宅建設は底堅い動きで公共投資は底堅く推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、不動産市況も回復傾向で推移している。今後は金利や物価動向等の影響が懸念される。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏内の区画整然とした住環境閑静良好な低層住宅地で、地価は緩やかな上昇傾向にある。その他、特に地域要因の変動はない。 (2)中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域に位置し、地域要因に大きな変動はなく住宅地需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501009 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区成城８丁目５４９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	82万4,121 円／平米 272万4,544 円／坪
推定価格 平米 坪	80万348 円／平米 264万5,950 円／坪
標準価格 平米 坪	67万3,694 円／平米 222万7,232 円／坪
査定価格 平米 坪	67万4,000 円／平米 222万8,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501009 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区成城８丁目５４９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	100万8,282 円／平米 333万3,380 円／坪
推定価格 平米 坪	88万1,151 円／平米 291万3,085 円／坪
標準価格 平米 坪	69万5,463 円／平米 229万9,201 円／坪
査定価格 平米 坪	69万5,000 円／平米 229万7,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区成城８丁目５４９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	84万6,788 円／平米 279万9,481 円／坪
推定価格 平米 坪	77万3,855 円／平米 255万8,365 円／坪
標準価格 平米 坪	66万1,980 円／平米 218万8,506 円／坪
査定価格 平米 坪	66万2,000 円／平米 218万8,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区成城８丁目５４９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	75万1,391 円／平米 248万4,099 円／坪
推定価格 平米 坪	61万8,793 円／平米 204万5,730 円／坪
標準価格 平米 坪	67万9,246 円／平米 224万5,587 円／坪
査定価格 平米 坪	67万9,000 円／平米 224万4,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情