路線価 (2023) 東京都世田谷区代田5-901-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区代田５丁目９０１番２
価格時点	2023 年
駅名	新代田駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 254万8,926 円 1平米 77万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 254万5,620 円／坪 1平米 77万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区内北東部の小田急線・京王井の頭線沿線の代田地区を中心とする住宅地域で、特に「下北沢」駅から徒歩圏内に存する住宅地域と強い代替競争関係にあります。主たる需要者層は高額所得者や個人資産家等の富裕層。下北沢駅周辺では小田急線沿いの線路跡地の開発整備に伴い利便性が向上し、「下北沢」駅に近い住宅地域に対する需要が高まっており地価上昇の勢いが強い。市場での中心価格帯は土地価格１㎡当たり７０万円～１１０万円程度の水準。 (2) 同一需給圏は京王井の頭線沿いを中心に小田急線、京王線沿線の各駅まで徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は世田谷区在住者や隣接区等の買替層や一次取得者層と幅広くなっている。熟成した住宅地であり、需給関係は比較的安定している。需要の中心となる土地価格の水準は１９０㎡で１億５千万円程度であり、新築戸建住宅は画地規模８０㎡程度で１億円台となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には共同住宅が多く建ち並んでいますが、自己使用目的の戸建住宅が立地する熟成した品位ある住宅地域であり、取引に当たっては賃貸稼働により得られる賃料収入等の収益性よりも利便性や快適性を重視して取引価格及び取引条件を決定する傾向が強い。よって、「下北沢」駅徒歩圏内の低層住宅地域における取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との価格検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。 (2) 住環境良好な低層住宅地であり、取引の中心は自用目的の戸建住宅が中心となっている。賃貸需要は存するものの土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。したがって収益性よりも居住の快適性が重視されることを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新代田駅　南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅及びアパート等の建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区代田５丁目９０１番２
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「下北沢」駅徒歩６分圏内に位置する戸建住宅とアパート等が建ち並ぶ低層住宅地域であり、同駅周辺の小田急線沿いにおける商業・公共施設の整備に伴い利便性が向上したことから地価は持続的な上昇傾向と予測。 (2)中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 262万8,270 円 1平米 79万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 261万8,352 円 1平米 79万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 262万8,270円 1平米 79万5,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 245万3,052円 1平米 74万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 261万8,352円 1平米 79万2,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 245万3,052円 1平米 74万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症抑制と経済活動を両立した景気回復が進むが、海外経済の悪化、物価上昇による消費の下振れが懸念される。区内人口はほぼ横這い。 (2)区の人口総数は微増微減を繰り返す傾向の中、住宅需要は堅調であり、土地価格はやや上昇傾向となっている。
地域要因
(1)新宿・渋谷へのアクセスの良さに加えて、小田急線沿いの線路跡地での開発整備に伴い利便性が向上した影響で下北沢駅に近い住宅地域の需要は増大。 (2)駅徒歩圏内の住宅地域であり、良好な居住環境を維持している。小田急線の地下化に伴い線路跡地が開発され、利便性等が向上した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501003 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田５丁目９０１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	74万1,918 円／平米 245万2,781 円／坪
推定価格 平米 坪	73万3,917 円／平米 242万6,330 円／坪
標準価格 平米 坪	77万9,933 円／平米 257万8,458 円／坪
査定価格 平米 坪	79万6,000 円／平米 263万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田５丁目９０１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	82万5,133 円／平米 272万7,890 円／坪
推定価格 平米 坪	82万9,259 円／平米 274万1,530 円／坪
標準価格 平米 坪	78万3,059 円／平米 258万8,793 円／坪
査定価格 平米 坪	79万9,000 円／平米 264万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501004 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田５丁目９０１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	79万6,436 円／平米 263万3,017 円／坪
推定価格 平米 坪	81万6,691 円／平米 269万9,980 円／坪
標準価格 平米 坪	76万2,550 円／平米 252万990 円／坪
査定価格 平米 坪	77万8,000 円／平米 257万2,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田５丁目９０１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	77万6,672 円／平米 256万7,678 円／坪
推定価格 平米 坪	76万6,012 円／平米 253万2,436 円／坪
標準価格 平米 坪	78万9,703 円／平米 261万758 円／坪
査定価格 平米 坪	80万5,000 円／平米 266万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情