路線価 (2023) 東京都世田谷区上祖師谷2-382-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区上祖師谷２丁目３８２番１０
価格時点	2023 年
駅名	千歳烏山駅 から 970m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9,300万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9,280万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 146万7,864 円／坪 1平米 44万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、世田谷区北部、京王線沿線を中心とした比較的住環境が良好な住宅地域。需要者は、世田谷区在住者や周辺からの流入もあり、一次取得者から買替層まで幅広い。成熟した住宅地であり、大規模開発を含め大きな可変要素は見当たらず、需給は概ね均衡している。近年の取引の主な価格帯は、更地は小さいものでは６千万円程度まで、新築分譲戸建で８千万円までが中心といえる。 (2) 同一需給圏は、世田谷区北部の京王線、小田急線等の各駅を最寄りとする住宅地域である。主たる需要者は、世田谷区在住者のほか区外からの流入もあり、一次取得者から買替層まで比較的幅広い。住宅地として概ね熟成しており、区内では相対的に値頃感もあり、供給が限定的であるなか、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は、土地６０坪程度で９千万円前後、細分化された新築住宅で６千万円～７千万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域周辺は良好な環境を維持した住宅地域であり、自用居宅実需の取引が主体といえる。賃貸需要は一定程度存するが、概ね収益性は低廉に留まる。よって、類似性の高い実需の取引事例を背景とし、相対的に市場の実勢を反映した比準価格を重視し、理論値たる収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象地域の土地取引は、自己利用の住宅取得目的が中心である。周辺にアパート等も見られ土地残余法を適用したが、行政的条件等から土地の経済価値に見合った賃貸収入が見込まれる建物の建築が困難で、収益性は低い。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した規範性の高い事例から試算され、実証的で信頼性が高い。よって、市場特性から比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	千歳烏山駅南西方
距離	970 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区上祖師谷２丁目３８２番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を主体として住環境が維持された地域であり、地域要因の大きな変動要素は見当たらず、当面は現況を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は、一般住宅が多い低層住宅地域である。地域要因に特段の変動等もなく、ここしばらくは現状の利用形態を維持するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 150万7,536 円 1平米 45万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 151万842 円 1平米 45万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 150万7,536円 1平米 45万6,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 144万4,722円 1平米 43万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 151万842円 1平米 45万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 144万4,722円 1平米 43万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済一般は新型コロナ、コスト高等の不安要素はあるものの、概ね回復傾向の中、区内の不動産需要は一定の強弱はあるが、概ね強含み傾向にある。 (2)ウィズコロナの下で、景気の持ち直しが期待される。区内の不動産市況も堅調に推移しているが、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。
地域要因
(1)良好な環境を維持する住宅地であり、地価に大きな影響を及ぼす可変要素は特に見当たらず、堅調を維持する。 (2)住宅地として概ね熟成しており、地域要因に特段の変動等はない。住環境は概ね良好で、値頃感もあることから、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501012 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上祖師谷２丁目３８２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万6,871 円／平米 137万8,176 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,046 円／平米 137万5,448 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,943 円／平米 144万7,840 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501013 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上祖師谷２丁目３８２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	60万7,134 円／平米 200万7,185 円／坪
推定価格 平米 坪	60万4,730 円／平米 199万9,237 円／坪
標準価格 平米 坪	43万4,121 円／平米 143万5,204 円／坪
査定価格 平米 坪	45万6,000 円／平米 150万7,536 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501011 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上祖師谷２丁目３８２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,882 円／平米 174万1,872 円／坪
推定価格 平米 坪	53万6,442 円／平米 177万3,477 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,562 円／平米 135万706 円／坪
査定価格 平米 坪	42万9,000 円／平米 141万8,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501014 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上祖師谷２丁目３８２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万4,469 円／平米 156万8,595 円／坪
推定価格 平米 坪	45万5,942 円／平米 150万7,344 円／坪
標準価格 平米 坪	46万547 円／平米 152万2,568 円／坪
査定価格 平米 坪	48万4,000 円／平米 160万104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501014 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上祖師谷２丁目３８２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	50万8,461 円／平米 168万972 円／坪
推定価格 平米 坪	41万8,733 円／平米 138万4,331 円／坪
標準価格 平米 坪	42万7,279 円／平米 141万2,584 円／坪
査定価格 平米 坪	44万9,000 円／平米 148万4,394 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情