路線価 (2023) 東京都世田谷区桜丘2-2636-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区桜丘２丁目２６３６番２
価格時点	2023 年
駅名	千歳船橋駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 161万9,940 円
1平米当たり	1平米 49万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7億6,700万 円 (1007 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 251万9,172 円 1平米 76万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7億6,800万 円 (1007 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万2,478 円／坪 1平米 76万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区及び隣接区に位置する共同住宅地や開発素地たる広大地を擁する地域で、需要者の中心はマンションデベロッパーのほか、不動産投資法人、不動産業者等である。駅徒歩１０分内で画地条件の整ったマンション素地の供給は少なく、分譲価格上昇も背景に、素地需要は堅調に推移している。中心価格帯は１０００㎡程度であれば７億円台半ばから８億円程度までと判断されるが、規模や容積率、取引当事者の属性等により多様である。 (2) 同一需給圏は、世田谷区を中心とした良好な中高層マンション適地が存する圏域である。主たる需要者は不動産開発業者、不動産業者等である。コロナ禍の影響によりマンション需給の一時的変化が見られたものの在宅勤務など生活スタイルの変化への対応などにより一部に顕著な需要回復が見られる。よって、依然としてマンション素地としての大規模用地の需給はタイト状態である。土地取引の価格帯は、総額７～１０億円が想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模マンション等が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は類似性の高い複数事例を採用しており、マンション素地市場の動向を反映した実証的な価格である。一方開発法による価格は、対象標準地上に最有効使用建物を建築し分譲することを想定した、デベロッパーの投資採算価格である。ともに規範性は高く、よって両者を関連付け、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場実態を反映する実証的な価格である。開発法による価格は不動産開発業者等の投資採算性を重視した価格である。対象地は中高層共同住宅地域に存する分譲マンション適地であるため不動産開発業者等が重視する開発法による価格が説得力を有し規範性が高いと思料する。一方、実証的な比準価格も規範性が同等と認められる。よって、比準価格と開発法による価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千歳船橋駅　南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	304.6 坪 (1007 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層のマンションを中心とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区桜丘２丁目２６３６番２
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	32 m
面積	1000 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、桜並木で知られる千歳通り沿いに中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動は見られないことから、今後も現況の環境を維持していくものと予測する。 (2)閑静で良好な中高層マンションが建ち並ぶ地域である。地域要因に大きな変化は見られず、今後も現況維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 253万9,008 円 1平米 76万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 254万5,620 円 1平米 77万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 253万9,008円 1平米 76万8,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 246万2,970円 1平米 74万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 254万5,620円 1平米 77万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 246万2,970円 1平米 74万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、不動産市況も回復傾向で推移している。今後は金利や物価動向等の影響が懸念される。 (2)低金利政策とポストコロナを見据えた経済政策により、不動産市況の維持、安定が期待されている。
地域要因
(1)駅徒歩１０分内の中高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域であり供給は限定的で需要は堅調である。地域要因に大きな変動はない。 (2)良好な中高層共同住宅地域を維持する。需要は根強い。特に、地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501916 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜丘２丁目２６３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	60万1,933 円／平米 198万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	59万5,442 円／平米 196万8,531 円／坪
標準価格 平米 坪	74万8,984 円／平米 247万6,141 円／坪
査定価格 平米 坪	77万1,000 円／平米 254万8,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501916 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜丘２丁目２６３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	59万4,954 円／平米 196万6,918 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,845 円／平米 235万3,360 円／坪
標準価格 平米 坪	73万5,377 円／平米 243万1,156 円／坪
査定価格 平米 坪	75万7,000 円／平米 250万2,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜丘２丁目２６３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	76万1,523 円／平米 251万7,595 円／坪
推定価格 平米 坪	81万421 円／平米 267万9,252 円／坪
標準価格 平米 坪	76万959 円／平米 251万5,730 円／坪
査定価格 平米 坪	78万4,000 円／平米 259万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜丘２丁目２６３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,871 円／平米 149万3,886 円／坪
推定価格 平米 坪	53万1,304 円／平米 175万6,491 円／坪
標準価格 平米 坪	73万7,922 円／平米 243万9,570 円／坪
査定価格 平米 坪	76万 円／平米 251万2,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情