路線価 (2023) 東京都世田谷区玉川4-1667-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区玉川４丁目１６６７番８
価格時点	2023 年
駅名	二子玉川駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 208万2,780 円
1平米当たり	1平米 63万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,670万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 268万7,778 円 1平米 81万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,670万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 269万1,084 円／坪 1平米 81万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区内の背後に良好な住宅地域が存する商業地域である。需要者は自営の個人、地元法人のほか、不動産業者、個人投資家も見受けられる。主に地元居住者を対象とした商業地で、商圏は狭い。二子玉川エリアの住宅に対する底堅い需要にも支えられ、供給が少ない中、需給動向は安定している。取引価格にばらつきが見られるが、需要の中心となる価格帯は土地のみの場合、対象標準地の規模で７千万円前後である。 (2) 同一需給圏は、世田谷区及び周辺区の近隣商業地域等である。主たる需要者は小規模店舗経営者のほか、賃貸業を営む不動産業者や投資家等である。コロナ禍で減退した店舗出店ニーズは回復基調にあり、住宅地としての旺盛な需要もあって土地需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、地積２５坪程度で土地総額７０００万円程度と把握されるが、規模や立地、取引当事者の属性等条件により幅がみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から、対象標準地と地域的特性が類似した商業地の取引事例を採用しており、市場性を反映し、信頼性が高い。一方収益価格は、商業繁華性がやや弱く、土地価格に見合うだけの賃料収入を収受しえないため、比準価格に比して低位に求められたものと判断される。本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域には賃貸用不動産もみられるが、自用の店舗等が多く、収益性よりも立地の優位性を重視する傾向から、収益価格はやや低めに求められた。一方の比準価格は複数取引事例を比準して求めたもので、近隣商業地域の市場実態を反映した信頼性の高い価格が試算された。よって、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二子玉川駅　北西方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区玉川４丁目１６６７番８
標準地の範囲
東	20 m
西	15 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)小売店舗や店舗併用住宅が多く建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後も同様の環境を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 277万7,040 円 1平米 84万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 281万100 円 1平米 85万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 277万7,040円 1平米 84万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 261万1,740円 1平米 79万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 281万100円 1平米 85万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 261万1,740円 1平米 79万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済再開で景気回復が期待される中、金融緩和策等の効果もあり、不動産価格は上昇傾向にあるが、物価高騰、金融資本市場の変動に注意を要する。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、不動産市況も回復傾向で推移している。今後は金利や物価動向等の影響が懸念される。
地域要因
(1)地域住民向けの近隣商業地域で、商圏は狭いが、収益物件への需要もあって需要は堅調に推移している。 (2)小売店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域で、人気の二子玉川エリアに所在し需要は堅調である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501909 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川４丁目１６６７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万7,579 円／平米 343万236 円／坪
推定価格 平米 坪	106万406 円／平米 350万5,702 円／坪
標準価格 平米 坪	84万2,930 円／平米 278万6,727 円／坪
査定価格 平米 坪	84万3,000 円／平米 278万6,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	河川保全区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501019 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川４丁目１６６７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万8,632 円／平米 277万2,517 円／坪
推定価格 平米 坪	81万6,268 円／平米 269万8,582 円／坪
標準価格 平米 坪	85万5,627 円／平米 282万8,703 円／坪
査定価格 平米 坪	85万6,000 円／平米 282万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501018 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川４丁目１６６７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	80万1,821 円／平米 265万820 円／坪
推定価格 平米 坪	78万7,809 円／平米 260万4,497 円／坪
標準価格 平米 坪	83万8,987 円／平米 277万3,691 円／坪
査定価格 平米 坪	83万9,000 円／平米 277万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	55 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501013 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川４丁目１６６７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万7,711 円／平米 247万1,933 円／坪
推定価格 平米 坪	73万9,000 円／平米 244万3,134 円／坪
標準価格 平米 坪	81万2,088 円／平米 268万4,763 円／坪
査定価格 平米 坪	81万2,000 円／平米 268万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情