路線価 (2023) 東京都世田谷区瀬田2-812-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区瀬田２丁目８１２番１１
価格時点	2023 年
駅名	用賀駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 191万7,480 円
1平米当たり	1平米 58万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4億600万 円 (507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 264万4,800 円 1平米 80万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4億600万 円 (507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 264万4,800 円／坪 1平米 80万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区及び隣接区内に所在する幹線道路沿いに、店舗や中高層の共同住宅等が建築可能な路線商業地域である。需要者の中心は賃貸マンションを経営する不動産業者や法人事業者、画地規模がまとまればマンション開発業者も考えられる。最寄駅から徒歩圏内で利便性も良いため、需要は堅調である。画地規模がまちまちで、市場の中心価格帯の把握は困難であるが、５００㎡程度の画地で４億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は世田谷区及び周辺区等の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は事業目的の個人、法人、マンションデベロッパー、投資家等多様である。対象標準地は最寄駅へも徒歩圏内であり、多様な土地利用が想定されるため、需要は安定的である。市場での中心価格帯は５００㎡前後で４億円台と把握され、複合不動産の総額は建物等により個別的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。収益価格は最有効使用の建物を想定して、地域の市場賃料を基に試算した。標準地は環八通りに面する路線商業地域にあり、収益性も考慮した価格形成がなされるものと思料される。よって比準価格を中心に収益価格を関連付け、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の幹線道路沿いの路線商業地を中心に取引事例を収集し、実証的で規範性の高い価格が求められた。一方、投資目的の需要は投資採算性を重視することから、土地残余法による収益価格も理論的妥当性を有する。したがって、地域の特性等に留意し、市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	用賀駅南方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	153.4 坪 (507 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区瀬田２丁目８１２番１１
標準地の範囲
東	15 m
西	80 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は環八通りに面する路線商業地域で地域要因の大きな変動はなく、今後も現状のまま維持するものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (2)中低層の店舗、事務所等が多い路線商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 275万3,898 円 1平米 83万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 275万3,898 円 1平米 83万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 275万3,898円 1平米 83万3,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 255万5,538円 1平米 77万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 275万3,898円 1平米 83万3,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 255万5,538円 1平米 77万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済活動の正常化や低金利政策の継続による安定的な資金調達環境を背景に不動産投資需要は堅調である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいでおり、店舗等の需要も回復傾向となり、地価はやや上昇傾向となっている。
地域要因
(1)幹線道路沿いで、最寄駅から徒歩圏内にあるため賃貸マンション用地としての需要は堅調である。地価は安定している。 (2)環八沿いの路線商業地域であるが、商業繁華性が高まるような特段の要因は見当らない。多様な用途が予測され、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501011 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区瀬田２丁目８１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	113万6,786 円／平米 375万8,215 円／坪
推定価格 平米 坪	78万8,790 円／平米 260万7,740 円／坪
標準価格 平米 坪	78万6,431 円／平米 259万9,941 円／坪
査定価格 平米 坪	81万 円／平米 267万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	55 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区瀬田２丁目８１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,388 円／平米 241万7,969 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,884 円／平米 235万3,489 円／坪
標準価格 平米 坪	80万5,299 円／平米 266万2,318 円／坪
査定価格 平米 坪	82万9,000 円／平米 274万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501008 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区瀬田２丁目８１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	71万6,796 円／平米 236万9,728 円／坪
推定価格 平米 坪	68万2,663 円／平米 225万6,884 円／坪
標準価格 平米 坪	81万9,523 円／平米 270万9,343 円／坪
査定価格 平米 坪	84万4,000 円／平米 279万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区瀬田２丁目８１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万9,344 円／平米 241万1,211 円／坪
推定価格 平米 坪	68万6,124 円／平米 226万8,326 円／坪
標準価格 平米 坪	82万4,668 円／平米 272万6,352 円／坪
査定価格 平米 坪	84万9,000 円／平米 280万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	5.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情