路線価 (2023) 東京都世田谷区南烏山3-865-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区南烏山３丁目８６５番１
価格時点	2023 年
駅名	芦花公園駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億5,800万 円 (510 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 232万812 円 1平米 70万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3億5,900万 円 (510 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 232万4,118 円／坪 1平米 70万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区等の幹線道路、準幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は、路線沿いの物件を取得する各種事業者、収益物件に対する投資家、また素地に対するマンションデベロッパー等。供給が限定的であるなか、収益用不動産や、マンション素地の引き合いは根強く、需要は堅調に推移している。取引の価格帯は規模や目的等により物件ごとに幅があるが、土地の相場は概ね坪２３０万～２５０万円前後のものが見られる。 (2) 同一需給圏は世田谷区及び隣接区に所在する幹線・準幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者層としては投資・事業目的の各種法人、マンション開発業者等が想定されます。交通・環境条件が良好な上、規模の点で用途の多様性を有する商業地の供給は少なく稀少性が認められるため需要が伸びており、地価は上昇傾向。中心となる価格帯については多様な需要が見込まれ、また立地・規模・容積率等、個別の取引ごとに価格のバラツキが大きいことから把握は困難です。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、幹線道路、準幹線道路沿いで発生した規範性の高い取引事例を収集し、市場実態を反映した説得力の高い価格が試算された。一方、投資目的の需要は採算性が重視されるため、当該地域の賃貸市場に留意しながら土地残余法による収益価格を求めたが、対象地域の用途特性等から相対的に低位に試算された。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域に存する幹線・準幹線道路沿いの商業地の取引事例より試算された比準価格は実証的であり、取引市場の実態を反映している。収益価格はマンション市街地化が進んでいる地域特性を考慮し、中高層店舗兼共同住宅の賃貸稼働を想定したが１階店舗テナント需要が限定的であること等から相対的に低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との価格検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。
交通
交通施設	芦花公園駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	154.3 坪 (510 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区南烏山３丁目８６５番１
標準地の範囲
東	60 m
西	160 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	22 m
面積	500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、甲州街道沿いの路線商業地域である。地域要因に大きな変動等はなく、ここしばらくは現状の利用形態のまま推移するものと思われる。 (2)近隣地域は甲州街道沿いの路線商業地域であり、価格形成に影響を与える地域要因の変動は特段なく、今後も現状のまま推移すると予測されます。地価は中高層マンション用地の需要が根強く上昇傾向の推移と予測します。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 246万2,970 円 1平米 74万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 244万6,440 円 1平米 74万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 246万2,970円 1平米 74万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 224万4,774円 1平米 67万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 244万6,440円 1平米 74万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 224万4,774円 1平米 67万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、景気の持ち直しが期待される。区内の不動産市況も堅調に推移しているが、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。 (2)新型コロナ感染症抑制と経済活動を両立した景気回復が進むが、海外経済の悪化、物価上昇による消費の下振れが懸念される。区内人口はほぼ横這い。
地域要因
(1)幹線道路沿いの路線商業地域で、地域に特段の変動要因等はない。用途の多様性等から引き合いも多く、地価は強含みで推移している。 (2)地域要因の変動は特にないが、区内低価格帯の路線商業地域では中高層マンション用地の需要が根強く、地価上昇の勢いが目立ちます。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501009 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区南烏山３丁目８６５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万4,116 円／平米 255万9,227 円／坪
推定価格 平米 坪	82万3,008 円／平米 272万864 円／坪
標準価格 平米 坪	72万2,571 円／平米 238万8,820 円／坪
査定価格 平米 坪	73万 円／平米 241万3,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区南烏山３丁目８６５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万9,726 円／平米 271万14 円／坪
推定価格 平米 坪	79万60 円／平米 261万1,938 円／坪
標準価格 平米 坪	91万3,364 円／平米 301万9,581 円／坪
査定価格 平米 坪	92万2,000 円／平米 304万8,132 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501005 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区南烏山３丁目８６５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,388 円／平米 241万7,969 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,884 円／平米 235万3,489 円／坪
標準価格 平米 坪	74万9,352 円／平米 247万7,358 円／坪
査定価格 平米 坪	75万7,000 円／平米 250万2,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区南烏山３丁目８６５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万9,344 円／平米 241万1,211 円／坪
推定価格 平米 坪	68万6,124 円／平米 226万8,326 円／坪
標準価格 平米 坪	73万7,768 円／平米 243万9,061 円／坪
査定価格 平米 坪	74万5,000 円／平米 246万2,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	5.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501003 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区南烏山３丁目８６５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万1,235 円／平米 245万523 円／坪
推定価格 平米 坪	74万3,439 円／平米 245万7,809 円／坪
標準価格 平米 坪	81万5,174 円／平米 269万4,965 円／坪
査定価格 平米 坪	82万3,000 円／平米 272万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情