路線価 (2023) 東京都世田谷区松原5-168-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区松原５丁目１６８番４０
価格時点	2023 年
駅名	東松原駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,870万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 248万9,418 円 1平米 75万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	5,870万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 248万9,418 円／坪 1平米 75万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、世田谷区内の最寄駅に近い近隣商業地域。需要者は地元法人・チェーン展開の法人等が中心となる。新型コロナウイルス感染症の影響により、賃料の下落やテナントの撤退等が危ぶまれ地価は一時期下落傾向に転じたが、直近では上昇傾向にある。駅前商業地であるので稀少性は高く、需要は底堅い。取引価格はばらつきが見られるが、土地のみ８０㎡で６，０００万～６，２００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、世田谷区内の私鉄沿線の近隣商業地域が存する圏域である。需要者は、個人事業者、法人、不動産業者等である。都心に近く複数の私鉄利用の利便性も高いために商業地、住宅地としての需要は高い。駅近の近隣商業地域においては日用品等の需要が底堅いため繁華性は維持されている。そのため、土地価格の基調は強い。土地取引の価格帯は総額５千万円～１億円程度が想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、店舗、賃貸マンション等の収益物件も見られる近隣商業地域であるため、収益性を反映した収益価格も規範性がある。ただし本件においては、対象標準地の地域性、特性等から市場性を反映した比準価格を重視することが妥当と判断した。したがって、比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市場実態に適合した客観的、実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映した価格である。当該地域における路面店の需要者は繁華性、収益性を重視し、２階以上は居住の快適性、利便性を重視する。本件は地域的な選好性、指向性もあり、より取引実態を反映した比準価格が高位に算定された。よって、比準価格の規範性は高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東松原駅南西方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	23.6 坪 (78 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、マンション等が混在する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区松原５丁目１６８番４０
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	10.5 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、小売店舗、マンション等が混在する近隣商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。 (2)駅近の近隣商業地域にある店舗兼共同住宅地として成熟している。地域要因の変化はみられず、現況維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 257万2,068 円 1平米 77万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 256万2,150 円 1平米 77万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 257万2,068円 1平米 77万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 242万3,298円 1平米 73万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 256万2,150円 1平米 77万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 242万3,298円 1平米 73万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、新設住宅着工戸数も上昇傾向にある。他方、区内の人口はコロナ禍以降、やや微減傾向にある。 (2)低金利政策とポストコロナを見据えた経済政策により、不動産市況の維持、安定が期待されている。
地域要因
(1)希少性の高い駅前商業地なので、日用品店舗や賃貸マンションなどの収益物件の需要も強く、地価は上昇傾向にある。 (2)近隣商業地の需要は堅調である。特に、地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原５丁目１６８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万7,711 円／平米 247万1,933 円／坪
推定価格 平米 坪	73万9,000 円／平米 244万3,134 円／坪
標準価格 平米 坪	77万7,895 円／平米 257万1,721 円／坪
査定価格 平米 坪	77万8,000 円／平米 257万2,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501019 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原５丁目１６８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万8,632 円／平米 277万2,517 円／坪
推定価格 平米 坪	81万6,268 円／平米 269万8,582 円／坪
標準価格 平米 坪	77万8,139 円／平米 257万2,528 円／坪
査定価格 平米 坪	77万8,000 円／平米 257万2,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原５丁目１６８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万5,555 円／平米 272万9,285 円／坪
推定価格 平米 坪	81万9,143 円／平米 270万8,087 円／坪
標準価格 平米 坪	77万2,776 円／平米 255万4,797 円／坪
査定価格 平米 坪	77万3,000 円／平米 255万5,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501005 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原５丁目１６８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万8,776 円／平米 244万2,393 円／坪
推定価格 平米 坪	87万9,578 円／平米 290万7,885 円／坪
標準価格 平米 坪	78万460 円／平米 258万201 円／坪
査定価格 平米 坪	78万 円／平米 257万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情