路線価 (2023) 東京都渋谷区恵比寿西2-20-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区恵比寿西２丁目２０番１
価格時点	2023 年
駅名	代官山駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 763万6,860 円
1平米当たり	1平米 231万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3089 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,001万7,180 円 1平米 303万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3089 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,008万3,300 円／坪 1平米 305万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷区及び隣接区等の都心エリアにあってマンション開発が可能な大規模画地を擁する住宅地域で、需要者の中心はマンション開発業者である。圏内は居住環境と利便性に優れ富裕層を中心にマンション需要は根強いが、開発に適した素地の供給は限定的である。なお、マンション開発素地は規模や立地条件等による個別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主として都心のマンション開発適地が存する圏域と判定した。需要者の中心は、マンションデベロッパーが想定される。低金利が続いてきた中で同一需給圏ではマンション需要は依然として強く分譲価格は高騰または高値安定状態にあり、近隣地域のような代官山駅徒歩圏の土地は稀少性が極めて高くデベロッパー間の取得競争は依然として激しい。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は分譲マンションの投資採算性を重視して意思決定を行う傾向が強く、開発法による価格はこの意思決定過程を顕現し説得力を有する。一方で比準価格は現実の市場での取引事例を根拠に、近時のマンション市況や立地の希少性等も反映し実証性が高い。以上より両価格は同等の規範性を有すると判断されることからこれらを関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、稀少性が高い開発適地をめぐってマンションデベロッパー相互の取得需要が競合する中で、市場性とともに投資採算性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として都心の開発適地に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、マンション分譲事業を想定した開発法による価格とを相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	代官山駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	934.4 坪 (3089 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区恵比寿西２丁目２０番１
標準地の範囲
東	0 m
西	70 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	60 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。 (2)代官山駅至近に位置し利便性と住環境に優れ、富裕層向けの高級マンション需要が強いことから、当面、このような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,001万7,180 円 1平米 303万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,011万6,360 円 1平米 306万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,001万7,180円 1平米 303万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 955万4,340円 1平米 289万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,011万6,360円 1平米 306万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 955万4,340円 1平米 289万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)渋谷区の人口はここ一年はおおむね増加傾向にある。新設住宅着工戸数は経済活動の正常化に伴い回復傾向にある。 (2)新型コロナ変異種による感染再拡大が懸念される中で、物価上昇が顕著となり、日銀の長期金利修正に伴う金融緩和転換の可能性が注目されている。
地域要因
(1)代官山エリアの高級住宅地に位置する。特筆すべき変動は無く都心区の分譲マンション販売価格は依然高水準だがやや頭打ち感も見られる。 (2)代官山駅至近に位置し利便性と住環境の優れた都心の共同住宅地域として、富裕層のマンション需要が強く、分譲価格は高値安定。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区恵比寿西２丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	117万3,040 円／平米 387万8,070 円／坪
推定価格 平米 坪	118万4,540 円／平米 391万6,089 円／坪
標準価格 平米 坪	297万6,231 円／平米 983万9,420 円／坪
査定価格 平米 坪	298万 円／平米 985万1,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区恵比寿西２丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	108万5,574 円／平米 358万8,908 円／坪
推定価格 平米 坪	104万6,694 円／平米 346万370 円／坪
標準価格 平米 坪	299万9,123 円／平米 991万5,101 円／坪
査定価格 平米 坪	300万 円／平米 991万8,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区恵比寿西２丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	103万5,466 円／平米 342万3,251 円／坪
推定価格 平米 坪	112万2,180 円／平米 370万9,927 円／坪
標準価格 平米 坪	325万2,696 円／平米 1,075万3,413 円／坪
査定価格 平米 坪	325万 円／平米 1,074万4,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都渋谷区恵比寿西２丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	88万1,590 円／平米 291万4,537 円／坪
推定価格 平米 坪	90万6,299 円／平米 299万6,224 円／坪
標準価格 平米 坪	301万960 円／平米 995万4,234 円／坪
査定価格 平米 坪	301万 円／平米 995万1,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情