路線価 (2023) 東京都渋谷区神山町7-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区神山町７番９
価格時点	2023 年
駅名	渋谷駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 343万8,240 円
1平米当たり	1平米 104万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (85 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 439万6,980 円 1平米 133万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (85 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 439万6,980 円／坪 1平米 133万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として渋谷区および周辺内にあって事務所、店舗、共同住宅など用途多様な近隣商業地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用または投資目的の法人、不動産業者が想定される。同一需給圏では潜在的なテナント需要は底堅い。また、低金利が続いてきた中で都心の不動産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域のような渋谷駅勢圏の土地は取得需要が強い。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。 (2) 同一需給圏は、主に渋谷区内の商業地域であるが、特に渋谷駅勢圏に属する店舗、店舗付共同住宅等からなる地域に価格牽連性が高い。主なる需要者としては、地縁性を有する店舗経営者及び事業法人のほか、賃貸目的の投資家等が想定される。住居系投資用不動産の需要は良好で、地価は上昇傾向で推移している。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した多様な用途の事業需要や資産保全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として渋谷区など都心の用途多様な近隣商業地域に係る事例を中心に採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的な収益価格とを相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者は、収益性・投資採算性から意思決定を行う店舗経営等の事業者、不動産業者等と判断される。収益性の動向及び地域の特性に留意のうえ、最近の市場実態を反映し規範性が認められる比準価格及び収益性を反映する収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	渋谷
距離	840 m
土地の状態
土地面積	25.7 坪 (85 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区神山町７番９
標準地の範囲
東	25 m
西	25 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	14 m
面積	84 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)渋谷駅勢圏辺縁に位置し、店舗、事務所、共同住宅など多様な用途需要が底堅いことから、当面は現状を維持するものの、将来的には複合用途による高度利用が進んでいく可能性がある。 (2)中層の店舗付共同住宅等が見られる路線型の商業地域が形成されており、今後とも概ね現状維持にて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 476万640 円 1平米 144万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 462万8,400 円 1平米 140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 476万640円 1平米 144万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ変異種による感染再拡大が懸念される中で、物価上昇が顕著となり、日銀の長期金利修正に伴う金融緩和転換の可能性が注目されている。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)渋谷駅勢圏辺縁に位置し店舗、事務所、共同住宅など用途の多様性を有しており、稀少性が高く、飲食など賑わいも回復しつつある。 (2)店舗兼事務所ビルが多く存する商業地域である。「奥渋谷」に存し、希少性を有する地域。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神山町７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万6,200 円／平米 365万7,097 円／坪
推定価格 平米 坪	107万5,648 円／平米 355万6,092 円／坪
標準価格 平米 坪	140万583 円／平米 463万327 円／坪
査定価格 平米 坪	140万 円／平米 462万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神山町７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万8,549 円／平米 640万8,843 円／坪
推定価格 平米 坪	197万7,320 円／平米 653万7,020 円／坪
標準価格 平米 坪	184万6,237 円／平米 610万3,660 円／坪
査定価格 平米 坪	185万 円／平米 611万6,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神山町７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	134万1,314 円／平米 443万4,384 円／坪
推定価格 平米 坪	136万7,954 円／平米 452万2,456 円／坪
標準価格 平米 坪	144万1,469 円／平米 476万5,497 円／坪
査定価格 平米 坪	144万 円／平米 476万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	96 ％
基準容積率	271 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都渋谷区神山町７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	249万996 円／平米 823万5,233 円／坪
推定価格 平米 坪	254万3,307 円／平米 840万8,173 円／坪
標準価格 平米 坪	168万9,905 円／平米 558万6,826 円／坪
査定価格 平米 坪	169万 円／平米 558万7,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情