路線価 (2023) 東京都渋谷区代々木1-57-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区代々木１丁目５７番６
価格時点	2023 年
駅名	代々木駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 1,229万8,320 円
1平米当たり	1平米 372万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	15億7,000万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,533万9,840 円 1平米 464万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	15億7,000万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,530万6,780 円／坪 1平米 463万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷区及び隣接する新宿区の山手線各駅を最寄駅とする準幹線道路沿いの商業地域と判定した。主な需要者は自用目的の一般事業会社、収益事業を目的の外資を含む不動産投資ファンド等である。市場の需給動向は、売物件は少なく、稀少な物件や素地が出れば高値取引となる蓋然性が高い。不動産投資需要は回復基調が鮮明であるが、先行き金利の先高感等の市場停滞リスクは払拭できない。中心価格帯は土地建物の立地、規模等により多種多様である。 (2) 同一需給圏は、渋谷区又はその周辺区内にあって幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地の存する圏域である。典型的な需要者として、収益物件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーが想定される。事業系投資用不動産の需要は良好で、地価は上昇傾向で推移している。規模や容積率の差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は、最新事例を中心に商業地域で特に価格形成に影響を与える街路条件、行政条件が類似した事例を重視した。賃貸事例は標準地周辺で近時に成約した賃貸事例を採用した。各種補修正、要因比較も適切に行われていること及び商業地について需要者は市場性及び収益性の観点から投資判断を行うため、各試算価格の相対的信頼性は同等と判断される。よって比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の様に鑑定評価額を決定した。 (2) 説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定する。
交通
交通施設	代々木駅　北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	102.5 坪 (339 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、各種学校等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区代々木１丁目５７番６
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)代々木駅と新宿ターミナル駅の中間に位置する商業地域である。景気動向等による利用形態に変化ない。甲州街道を跨ぐ新宿駅西南口地区再開発計画等もあり、事業の進捗に伴い発展傾向が続くものと予測される。 (2)代々木駅を中心とする商業地域に存し、新宿オフィス街の外延部としての特性を有することから、事務所需要は概ね安定的であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,613万3,280 円 1平米 488万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,610万220 円 1平米 487万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,613万3,280円 1平米 488万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 1,491万60円 1平米 451万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,610万220円 1平米 487万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 1,491万60円 1平米 451万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本邦企業業績に影響を与える長期金利は先高感があり、上期の業績は業種により多様である。政府の物価と景気両輪の好転への施策に期待が集まる。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)複数の再開発事業が進行する西新宿エリアに近く、教育関連施設等を含む多様の用途に供されている地域で、商況の向上が期待される。 (2)店舗兼事務所ビルが多く存する商業地域である。代々木駅及び新宿駅徒歩圏内で、希少性を有する地域。
個別的要因	(1)価格形成要因に影響を与える個別的要因には特段の変動要因はない。 (2)代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区代々木１丁目５７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	489万8,565 円／平米 1,619万4,656 円／坪
推定価格 平米 坪	475万9,120 円／平米 1,573万3,651 円／坪
標準価格 平米 坪	518万4,227 円／平米 1,713万9,054 円／坪
査定価格 平米 坪	518万 円／平米 1,712万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区代々木１丁目５７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	391万4,066 円／平米 1,293万9,902 円／坪
推定価格 平米 坪	394万692 円／平米 1,302万7,928 円／坪
標準価格 平米 坪	447万2,976 円／平米 1,478万7,659 円／坪
査定価格 平米 坪	447万 円／平米 1,477万7,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都渋谷区代々木１丁目５７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	454万6,354 円／平米 1,503万246 円／坪
推定価格 平米 坪	438万6,390 円／平米 1,450万1,405 円／坪
標準価格 平米 坪	488万4,621 円／平米 1,614万8,557 円／坪
査定価格 平米 坪	488万 円／平米 1,613万3,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０３公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区代々木１丁目５７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	324万2,286 円／平米 1,071万8,998 円／坪
推定価格 平米 坪	348万1,191 円／平米 1,150万8,817 円／坪
標準価格 平米 坪	467万9,020 円／平米 1,546万8,840 円／坪
査定価格 平米 坪	468万 円／平米 1,547万2,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都渋谷区代々木１丁目５７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	570万4,186 円／平米 1,885万8,039 円／坪
推定価格 平米 坪	564万2,610 円／平米 1,865万4,469 円／坪
標準価格 平米 坪	512万9,645 円／平米 1,695万8,606 円／坪
査定価格 平米 坪	513万 円／平米 1,695万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情