路線価 (2023) 東京都渋谷区代々木1-55-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区代々木１丁目５５番２３
価格時点	2023 年
駅名	代々木駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 657万8,940 円
1平米当たり	1平米 199万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	7億3,700万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 882万7,020 円 1平米 267万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7億4,000万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 886万80 円／坪 1平米 268万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山手線東側のＪＲ線各駅を最寄り駅とする駅前の店舗、店舗兼事務所ビル等が多く見られる商業地域である。需要者の中心は自用のビル目的の法人の外、規模が大きい場合、法人投資家や不動産投資信託等の投資家も存在する。取引される価格帯（総額）は、取引される画地規模が様々であるが、土地建物で１０億円程度までである。 (2) 同一需給圏は、主として渋谷区を中心に隣接区内の普通商業地域。需要者の中心は、収益用不動産を開発運営する不動産業者、法人投資家等である。当該地域は、良好な立地条件から用途の多様性があり需要は堅調である。貸家建付地としての取引が多く個別性が強いため、市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額７億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は、同一需給圏内である渋谷区の地域要因が類似する商業地域等から選択しており類似性が高い。近隣地域においては自用を目的とする事業法人等の需要者が多く存在し、市場における価格が意思決定に際し重視される。また、最近の経済情勢下、投資目的の投資家等の需要も存在する。したがって、市場性に着目した比準価格を収益価格より重視し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、代々木駅周辺商業地域の地域性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	代々木駅　北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	432 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区代々木１丁目５５番２３
標準地の範囲
東	15 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	14.5 m
面積	275 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	432 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗兼事務所ビルが多い商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状の状態を維持していくものと予測する。 (2)価格形成要因の変動は特に認められず、中高層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 935万5,980 円 1平米 283万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 958万7,400 円 1平米 290万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 935万5,980円 1平米 283万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 862万8,660円 1平米 261万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 958万7,400円 1平米 290万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 862万8,660円 1平米 261万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス禍等により、不動産市場等への影響が若干残る地域・地区もあるものの、全体的には回復傾向が顕著である。 (2)新型コロナの影響による店舗、オフィス需要の減退から持ち直し、良好な資金調達環境を背景に投資意欲は回復傾向である。
地域要因
(1)中小の店舗兼事務所ビルが多く見られるＪＲ代々木駅に近い商業地域であるが、地域要因に特段の変化はない。 (2)代々木駅周辺の商業地域として既に成熟しており地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区代々木１丁目５５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	314万2,873 円／平米 1,039万338 円／坪
推定価格 平米 坪	331万5,731 円／平米 1,096万1,807 円／坪
標準価格 平米 坪	267万8,296 円／平米 885万4,447 円／坪
査定価格 平米 坪	281万 円／平米 928万9,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区代々木１丁目５５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	278万6,162 円／平米 921万1,052 円／坪
推定価格 平米 坪	288万892 円／平米 952万4,229 円／坪
標準価格 平米 坪	325万5,245 円／平米 1,076万1,840 円／坪
査定価格 平米 坪	342万 円／平米 1,130万6,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区代々木１丁目５５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万8,549 円／平米 640万8,843 円／坪
推定価格 平米 坪	197万7,320 円／平米 653万7,020 円／坪
標準価格 平米 坪	274万2,469 円／平米 906万6,603 円／坪
査定価格 平米 坪	288万 円／平米 952万1,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区代々木１丁目５５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	172万5,818 円／平米 570万5,554 円／坪
推定価格 平米 坪	173万5,871 円／平米 573万8,790 円／坪
標準価格 平米 坪	265万4,237 円／平米 877万4,908 円／坪
査定価格 平米 坪	279万 円／平米 922万3,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	248 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情