路線価 (2023) 東京都渋谷区恵比寿南3-123-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区恵比寿南３丁目１２３番６
価格時点	2023 年
駅名	恵比寿駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 886万80 円
1平米当たり	1平米 268万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	19億 円 (544 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,157万1,000 円 1平米 350万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	19億 円 (544 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,157万1,000 円／坪 1平米 350万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね渋谷区及び周辺区内の商業地域及び路線商業地域である。需要者は店舗、事務所、マンション用地等を購入することを希望する法人のほか立地優位性に着目した不動産業者、投資家等である。駒沢通り接面の立地優位性等を具備する商業地域で需要は底堅い。市場での中心価格帯は画地規模により様々であり見出すことが困難であるが、坪当たり１０００万～１２００万円程度の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は渋谷区及び隣接区内の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者としては事業目的での購入を目論む一般事業法人や収益目的での購入を目論む投資家等が想定される。取引の個別性が強く供給も少ないことから、概括的な価格水準の把握は困難であるが、概ね３，３００千円／㎡～４，３００千円／㎡程度が市場の中心と推察される。賃貸事務所市況は弱含みであるが、投資市況は堅調であり、市況は緩やかな回復傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は収益性に基づいた理論的な価格であるが変動要因を含む。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、稀少性、収益性等を指標として意思決定する。よって、本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格及び収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 事業目的での購入を目論む一般事業法人、収益目的での購入を目論む投資家等は収益性を考慮し、市場での取引価格の動向を重視して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	恵比寿駅西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	164.5 坪 (544 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区恵比寿南３丁目１２３番６
標準地の範囲
東	110 m
西	50 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前中心商業地域に接続する駒沢通り接面の商業地域であり、特段の変動要因はなく今後も現状を維持し推移するものと予測する。 (2)地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,226万5,260 円 1平米 371万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,243万560 円 1平米 376万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,226万5,260円 1平米 371万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 1,107万5,100円 1平米 335万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,243万560円 1平米 376万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 1,107万5,100円 1平米 335万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。区内不動産市場はウィズコロナの下で各種政策の効果もあって上昇基調で推移。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)恵比寿駅に接続する駒沢通り接面の商業地域で需要は底堅く地価は上昇基調で推移。 (2)事務所を中心とする地域であり、賃貸市況は弱含んでいるが、投資市況は堅調である。その他地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区恵比寿南３丁目１２３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	391万4,066 円／平米 1,293万9,902 円／坪
推定価格 平米 坪	394万692 円／平米 1,302万7,928 円／坪
標準価格 平米 坪	351万2,203 円／平米 1,161万1,343 円／坪
査定価格 平米 坪	351万 円／平米 1,160万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区恵比寿南３丁目１２３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	451万9,061 円／平米 1,494万16 円／坪
推定価格 平米 坪	434万6,906 円／平米 1,437万871 円／坪
標準価格 平米 坪	403万6,124 円／平米 1,334万3,426 円／坪
査定価格 平米 坪	404万 円／平米 1,335万6,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区恵比寿南３丁目１２３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	314万2,873 円／平米 1,039万338 円／坪
推定価格 平米 坪	331万5,731 円／平米 1,096万1,807 円／坪
標準価格 平米 坪	375万9,332 円／平米 1,242万8,352 円／坪
査定価格 平米 坪	376万 円／平米 1,243万560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区恵比寿南３丁目１２３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	258万357 円／平米 853万660 円／坪
推定価格 平米 坪	272万6,817 円／平米 901万4,857 円／坪
標準価格 平米 坪	378万7,246 円／平米 1,252万635 円／坪
査定価格 平米 坪	379万 円／平米 1,252万9,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区恵比寿南３丁目１２３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	253万3,084 円／平米 837万4,376 円／坪
推定価格 平米 坪	247万9,500 円／平米 819万7,227 円／坪
標準価格 平米 坪	346万7,832 円／平米 1,146万4,653 円／坪
査定価格 平米 坪	347万 円／平米 1,147万1,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
特別な事情