路線価 (2023) 東京都渋谷区神宮前3-38-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区神宮前３丁目３８番８
価格時点	2023 年
駅名	外苑前駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 856万2,540 円
1平米当たり	1平米 259万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	12億1,000万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,074万4,500 円 1平米 325万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	12億 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,067万8,380 円／坪 1平米 323万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷区及び周辺区内、かつ山手線内で中高層店舗兼共等が建ち並ぶ商業地域である。需要の中心は賃貸マンション等の開発を目的とする不動産会社等があげられる。下層階の店舗事務所は需要減退が認められるが、稀少性の高い都心の商業地の供給は極めて少ないことから底堅い需要が認められ、価格は上昇基調が継続している。取引の中心は土地は㎡単価で３００～４００万円程度、稼働中の複合不動産は総額で数十億から数百億規模となっている。 (2) 同一需給圏は渋谷区及び周辺区の幹線道路沿い商業地域で店舗、事業所、マンション等が混在する地域と把握した。当該地域は収益事業性も高く、想定される典型的な需要者は中堅、大手不動産投資法人、不動産開発業者、事業会社等である。取引の中心は、土地は１㎡当たり３５０万円前後。店舗兼共同住宅地では供給が少なく、規模や容積率の差異により数億円～数十億円程度と大きく異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は渋谷・新宿区内の商業地の規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めた市場性を反映した価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた収益性を反映した価格である。需要者は収益事業目的が中心となるが稀少性により市場性も重視して価格を決定する傾向にある。よって比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は広域的範囲から取引事例を収集分析し比準した。収益価格は規範性を有する収益資料を基に直接法を適用し投資採算性を求めた。典型的需要者である投資家や開発業者は、代替競争不動産との価格バランスと投資採算性とを共に重視する傾向が見られることから、比準価格と収益価格とを関連付け、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との秤量的検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	外苑前駅　北西方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	112.2 坪 (371 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層店舗兼共同住宅、事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区神宮前３丁目３８番８
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	14 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第二種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に変化を及ぼす要因は特になく、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、幹線道路沿いに店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,150万4,880 円 1平米 348万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,117万4,280 円 1平米 338万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,150万4,880円 1平米 348万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 1,038万840円 1平米 314万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,117万4,280円 1平米 338万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 1,038万840円 1平米 314万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和継続を背景に不動産市場は底堅い動きが継続していたが、世界的な金融引締め、物価高、ウィズコロナの下で不透明感がでてきている。 (2)経済活動の正常化に伴う景気回復の期待感がある一方で、物価上昇、金融市場や為替市場等の動向に留意が必要である。
地域要因
(1)外苑前駅徒歩圏、外苑西通り沿いに中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、投資不動産需要は底堅く地価は上昇基調が継続している。 (2)外苑前駅勢圏の幹線道路沿いにあって高い収益力が期待され、投資需要が旺盛な地域である。地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因は特にない。代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通である。 (2)特段の変動は認められない。代替・競争関係にある他地域の不動産と比べ、競争力において特段の優劣はないと思われる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前３丁目３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	391万4,066 円／平米 1,293万9,902 円／坪
推定価格 平米 坪	394万692 円／平米 1,302万7,928 円／坪
標準価格 平米 坪	350万5,954 円／平米 1,159万684 円／坪
査定価格 平米 坪	351万 円／平米 1,160万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前３丁目３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	306万4,516 円／平米 1,013万1,290 円／坪
推定価格 平米 坪	309万783 円／平米 1,021万8,129 円／坪
標準価格 平米 坪	360万6,515 円／平米 1,192万3,139 円／坪
査定価格 平米 坪	361万 円／平米 1,193万4,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前３丁目３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	280万3,545 円／平米 926万8,520 円／坪
推定価格 平米 坪	294万1,002 円／平米 972万2,953 円／坪
標準価格 平米 坪	354万3,376 円／平米 1,171万4,401 円／坪
査定価格 平米 坪	354万 円／平米 1,170万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	285 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前３丁目３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	314万2,873 円／平米 1,039万338 円／坪
推定価格 平米 坪	331万5,731 円／平米 1,096万1,807 円／坪
標準価格 平米 坪	340万7,740 円／平米 1,126万5,988 円／坪
査定価格 平米 坪	341万 円／平米 1,127万3,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情