路線価 (2023) 東京都中野区上高田5-30-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区上高田５丁目３０番２２外
価格時点	2023 年
駅名	新井薬師前駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,650万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万9,776 円 1平米 49万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,670万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 164万3,082 円／坪 1平米 49万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として西武新宿線沿線の住宅地域で、中野区及び周辺区を含む。需要者の中心は居住目的の一次取得者及び買替取得者であるが、規模が大きい場合は建売業者等も見られる。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、第一次取得者及び買替取得者の住宅地の需要は堅調であり、地価水準も上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で５千万～６千万円台程度で、新築戸建住宅は６千万～７千万円台程度である。 (2) 同一需給圏は西武新宿線、同池袋線等の沿線で中野区北東部及び隣接区の一部を含む。主たる需要者は区内外の買換え層だが、総額はやや低い水準にあるため、一次取得層による購入も見られる。コロナ禍による感染拡大の波はあるが、都心区に近い立地で生活利便性の高さから住宅地需要は根強く、地価は強含みで推移している。中心的な価格帯は５０００万円台半ば～６０００万円台前半、新築建売で６０００～７０００万円程度の物件が多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も見受けられるが、近隣地域周辺の市場特性として大半が戸建住宅利用であるため、賃貸需要よりも自用目的での取引が中心である。本件では収益性より居住快適性や市場性を重視する典型的需要者の意思決定を反映し、収益価格が低位に求められた。従って規範性の高い複数の取引事例から試算された実証的な比準価格を標準としつつ、収益価格も参酌の上、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の更地、建付地等の取引が中心であり、アパート等の収益物件の取引はやや少ない。収益性よりも住環境や生活利便性を前提とする取引価格により土地価格が形成される性格が強い地域である。また、より居住の快適性を指向する低層住宅地域にあり、収益性はやや低く収益価格は相対的に低位に把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新井薬師前駅　北東方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区上高田５丁目３０番２２外
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	65 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	9 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	西武新宿線立体交差事業に伴い新井薬師前駅は改良工事中
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心に、アパート等も見られる新井薬師前駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく当面は現在の住環境が維持されていくものと予測される。地価は上昇傾向にある。 (2)駅徒歩圏で新宿区との区境に程近い既成の低層住宅地域として成熟している。地域要因に特段の大きな変化はなく、現状の住環境等が継続していくものと思料する。経済情勢等により地価上昇幅の鈍化も想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 165万9,612 円 1平米 50万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 166万9,530 円 1平米 50万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 165万9,612円 1平米 50万2,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 158万3,574円 1平米 47万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 158万3,574円 1平米 47万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中野区内の人口は微増、土地取引件数は横ばい。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推移している。 (2)当区人口はやや増加、土地取引数はほぼ横這い、建築着工数は増加。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)新井薬師前から徒歩圏内にある既存の熟成した住宅地域で居住環境は普通程度。地域要因に特段の変化は認められないが、地価はやや上昇傾向にある。 (2)最寄駅から徒歩６分程度の区境に程近い低層住宅地域で住環境は標準的。コロナ禍からの住宅地需要の回復傾向が継続し地価は強含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区上高田５丁目３０番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万630 円／平米 112万6,123 円／坪
推定価格 平米 坪	34万7,038 円／平米 114万7,308 円／坪
標準価格 平米 坪	51万8,741 円／平米 171万4,958 円／坪
査定価格 平米 坪	52万9,000 円／平米 174万8,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50802 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区上高田５丁目３０番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万2,779 円／平米 182万7,487 円／坪
推定価格 平米 坪	53万5,239 円／平米 176万9,500 円／坪
標準価格 平米 坪	49万4,219 円／平米 163万3,888 円／坪
査定価格 平米 坪	50万4,000 円／平米 166万6,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50102 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区上高田５丁目３０番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万638 円／平米 188万6,529 円／坪
推定価格 平米 坪	56万2,408 円／平米 185万9,321 円／坪
標準価格 平米 坪	48万2,754 円／平米 159万5,985 円／坪
査定価格 平米 坪	49万2,000 円／平米 162万6,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区上高田５丁目３０番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万869 円／平米 175万5,053 円／坪
推定価格 平米 坪	53万5,553 円／平米 177万538 円／坪
標準価格 平米 坪	48万2,480 円／平米 159万5,079 円／坪
査定価格 平米 坪	49万2,000 円／平米 162万6,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情