路線価 (2023) 東京都中野区鷺宮3-153-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区鷺宮３丁目１５３番４
価格時点	2023 年
駅名	鷺ノ宮駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8,330万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 164万9,694 円 1平米 49万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	8,330万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 164万9,694 円／坪 1平米 49万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中野区鷺宮３丁目を中心に、中野区内及び杉並区内の西武新宿線沿線において低層住宅を主体とする住宅地域である。需要者は、当該区内在住者もしくは地縁を有する個人等が主体である。一次取得層には転入者も多い。近隣地域は低層住宅地域であり、自用住宅の取得意欲等を背景に需給は堅調に推移している。市場における需要層の中心的価格帯は標準的画地規模で８０００万円～８５００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は主として西武新宿線及び西武池袋線沿線を中心とする中野区北西部方面に位置する既成住宅地域である。主な需要者は区内及び周辺地域に地縁的選好性を有する在住者等が中心であるが、他区部や周辺市域等からの転入者もみられる。都心部へのアクセス等、利便性に恵まれた閑静な住宅地として需給関係は概ね安定しており、地価水準は引続き強含み傾向にて推移している。標準地規模で概ね８千万円台程度が土地取引の中心的価格帯と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は低層住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランスを考慮して求められた実証的な市場価格である。一方、収益価格は、収益性よりも居住の快適性が重視される地域的特性を有するため低位に求められている。よって、比準価格を重視しつつ収益価格も参酌して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の戸建住宅用途の取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性がより重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引の実態を反映した事例資料より求めた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、地域周辺の価格動向等をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鷺ノ宮駅の北東方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区鷺宮３丁目１５３番４
標準地の範囲
東	0 m
西	25 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	19 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鷺ノ宮駅に近い既成住宅地域であり、当面は現状の地域要因下で推移するものと推察した。地価は底堅い需要に支えられ強含みで推移するものと予測される。 (2)西武線沿線駅徒歩圏の閑静な住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後とも当面の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。一般的要因の影響から、地価は概ね強含みで推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 168万6,060 円 1平米 51万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 166万9,530 円 1平米 50万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 159万186円 1平米 48万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 159万186円 1平米 48万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復基調にあるが、内外の諸懸念により不透明感も強い。都内の不動産需要に関連する経済環境は概ね底堅く推移している。 (2)為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、需給バランス等から区内の不動産市況は総じて強含んでいる。
地域要因
(1)特筆すべき地域要因の変動は認められない。近隣地域における不動産需要は底堅く、地価水準は上昇基調で推移している。 (2)西武新宿線沿線急行停車駅徒歩圏にある閑静な既成住宅地として熟成しており、地域要因に特別な変動はみられない。地価は強含みにて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区鷺宮３丁目１５３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,633 円／平米 145万121 円／坪
推定価格 平米 坪	43万3,994 円／平米 143万4,784 円／坪
標準価格 平米 坪	48万614 円／平米 158万8,910 円／坪
査定価格 平米 坪	48万5,000 円／平米 160万3,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区鷺宮３丁目１５３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	51万1,060 円／平米 168万9,564 円／坪
推定価格 平米 坪	51万58 円／平米 168万6,252 円／坪
標準価格 平米 坪	52万999 円／平米 172万2,423 円／坪
査定価格 平米 坪	52万6,000 円／平米 173万8,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50102 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区鷺宮３丁目１５３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,653 円／平米 149万9,777 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,653 円／平米 149万9,777 円／坪
標準価格 平米 坪	51万8,461 円／平米 171万4,032 円／坪
査定価格 平米 坪	52万4,000 円／平米 173万2,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区鷺宮３丁目１５３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万7,858 円／平米 181万1,219 円／坪
推定価格 平米 坪	58万2,876 円／平米 192万6,988 円／坪
標準価格 平米 坪	63万2,873 円／平米 209万2,278 円／坪
査定価格 平米 坪	63万9,000 円／平米 211万2,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	69 ％
基準容積率	170 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50802 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区鷺宮３丁目１５３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万8,492 円／平米 161万4,955 円／坪
推定価格 平米 坪	47万6,633 円／平米 157万5,749 円／坪
標準価格 平米 坪	50万1,191 円／平米 165万6,937 円／坪
査定価格 平米 坪	50万6,000 円／平米 167万2,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情